被相続人（亡くなった人）が残した相続財産が、預貯金や不動産など財産的価値があるプラスの財産のみであれば、あとは他の相続人とどのように分割するか協議することになります。

しかし、必ずしも相続財産はプラスの財産のみとは限りません。

特に住宅ローンのようにマイナスの価値の財産が相続財産になることも有り得るのです。

このコンテンツでは、もし相続財産に住宅ローンなどのマイナスの財産があった場合の考え方や対処方法などについてまとめてあります。

負の財産の相続

相続が発生した場合、被相続人が残した遺産に対して相続財産に対して相続人が取る選択肢は「単純承認」、「限定承認」、「相続放棄」の3つとなります。

現行の相続税法では、預貯金や不動産などプラスの財産を相続する人はて住宅ローンなどマイナスの財産も引き継ぐことを原則としており、プラスの財産だけ相続することは認めていません。

どうしてもマイナスの財産を引き継ぎたくない人は、相続放棄などの手続きをとる必要があります。

単純承認とは、プラスの財産に加えマイナスの財産についても相続することです。

もし相続発生後3ヶ月以内に後述する限定承認や相続放棄の手続きを行わなかった場合、相続人は単純承認したものとみなされます。

これに対して限定承認とは、相続するプラスの財産の範囲内で被相続人のマイナスの財産についても相続することです。

被相続人が残した遺産がプラスの財産とマイナスの財産が混合している場合、マイナスの財産をプラスの財産で弁済することが可能であれば、単純承認または限定承認を選択することになるでしょう。

この場合、相続税評価額はプラスの財産からマイナスの財産を差し引いた正味の財産について計算され、それが基礎控除額（3,000万円＋法定相続人の人数×600万円）や配偶者控除額（1億6,000万円）の範囲を超えた分に対して相続税が課税されます。

最後の相続放棄とは、相続人が相続財産に対して有する権利や義務の一切を放棄し「何も相続しない」とすることです。

相続放棄により、プラスの財産よりマイナス財産が多くても住宅ローンなどの負債を引き継ぐことはなく、支払う義務は負わなくなるのです。

また、心情面などで相続そのものに関与したくない場合は、相続放棄を検討する価値があります。

相続放棄の場合、何も相続しないわけですから当然に相続税は発生しません。

相続放棄をするためには、家庭裁判所でしかるべき手続きを行う必要があります。

被相続人の生前に相続放棄を行うことは認められていませんので、一連の手続きは相続が発生してから着手することになります。

まず、被相続人が亡くなったことを知ってから必ず3ヶ月以内に、各相続人にて被相続人が生前最後に住んでいた住所地を管轄する家庭裁判所へ、相続放棄をする旨を申し出てください。

もし、相続発生後3ヶ月に到達しつつあるのにも関わらず、承認するか放棄するか決心が付かない場合、家庭裁判所に期間延長の審判を申し出てそれが認められれば、延長してもらえます。

相続放棄を申し立てるに際して、家庭裁判所に提出する書類は概ね以下の通りです。

被相続人との続柄によって変わりますので、ご注意ください。

• 相続放棄の申述書
• 被相続人の住民票除票または戸籍附票
• 申述人（相続放棄する相続人）の戸籍謄本
• 被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本（＊申述人が被相続人の配偶者の場合）
• .被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本（＊申述人が被相続人の子またはその代襲相続人（孫、ひ孫等）の場合）
• 申述人が代襲相続人（孫、ひ孫等）の場合、被代襲者（本来の相続人）の死亡の記載のある戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本（＊申述人が被相続人の子またはその代襲相続人（孫、ひ孫等）の場合）
• 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本（＊申述人が、被相続人の兄弟姉妹及びその代襲者（おい、めい）（第三順位相続人）の場合）
• 被相続人の子（及びその代襲者）で死亡している人がいる場合，その子（及びその代襲者）の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本（＊申述人が、被相続人の兄弟姉妹及びその代襲者（おい、めい）（第三順位相続人）の場合）
• 被相続人の直系尊属に死亡している人（相続人より下の代の直系尊属に限る（例：相続人が祖母の場合、父母））がいる場合、その直系尊属の死亡の記載のある戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本（＊申述人が、被相続人の兄弟姉妹及びその代襲者（おい、めい）（第三順位相続人）の場合）

この他、相続放棄で注意して頂きたいこととして、仮に被相続人の子供たち全員が相続放棄した場合、被相続人の父母や兄弟姉妹など法定相続人として後順位にいる人たちが相続することになる点が挙げられます。

せっかく借金など消極財産の相続をしないために相続放棄したとしても、後順位の人に相続権が渡ればその人たちに迷惑を掛けることになるため好ましくありません。

相続放棄をする場合は他の後順位の人にしっかりと連携し、順次相続放棄の手続きを取るようにしてください。

また、遺産分割協議の場で自分は一切財産を受け取らないと表明し、それを明記した遺産分割協議書を作成する方法は、家庭裁判所を通していないため正式な相続放棄と認められず、消極財産を引き継ぐことになりますのでご注意ください。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険とは、金融機関から住宅ローンを借りた人が、返済途中で亡くなったり高度障害などになった場合、金融機関へ残りのローンを返済するための保険のことです。

言い換えると、金融機関から住宅ローンを借りた際に団体信用生命保険へ加入しておけば、住宅ローンの残債がある状態で債務者が亡くなったとしても金融機関の返済は団体信用生命保険で賄えるため、遺族には住宅が残る一方で住宅ローンは帳消しになるという保険です。

住宅ローンを借りる多くの人が団体信用生命保険に加入していますが、被相続人が団体信用生命保険に加入していないこともありえます。

この場合の対応について、ご説明します。

もし団体信用生命保険未加入の住宅ローンがある場合、相続人が住宅ローンを全額引受けることになります。

この場合、もし債務としての住宅ローンを引き継ぐことを承認する場合は、相続人全員の合意のもと承認する必要があります。

そして遺産分割協議が整うまでの間は、金融機関に被相続人の死亡届を提出した日から次の約定返済日（住宅ローン引き落とし）までに、金融機関が指定する所定の手続きとともに相続人の口座などから住宅ローンを引き落とす契約を予め相続人全員と行なわなければなりません。

一般的な住宅ローンであれば、約定返済は毎月一回行うことになります。

つまり金融機関に被相続人の死亡届を提出した日から1ヶ月以内に次の約定返済日が到来します。

この間に金融機関が指定する所定の手続きのうち被相続人の戸籍謄本すべてと相続人全員の印鑑証明書を揃えることが求められますが、これはかなり困難であると考えられます。

なぜなら、被相続人の戸籍謄本は被相続人の出生から死亡までの連続性を確認するために戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍など何種類もの戸籍謄本が必要になる場合があり、さらに被相続人の本籍地が遠隔地であったり生前に本籍地を何度か変えていた場合は、現地の役所まで赴く必要があるためです。

しかし、この手続きをしないと約定返済ができず、延滞金（金融機関に対して弁済するべき約定元本に対して、弁済が遅延したことに対する一定率による違約金）が発生することになります。

したがって、被相続人の戸籍謄本については取得の手間や違約金などを考慮し、多少の費用が発生したとしても司法書士に手配を依頼する事が一案です。

抵当権抹消の手続きの流れ

抵当権とは、金融機関が実行した融資の弁済が滞った際の担保として債務者の資産に対して設定させる権利のことです。

土地や建物の場合、抵当権の有無や内容は登記事項証明書の乙区（所有権以外の権利に関する事項）で確認できます。

抵当権が設定された債務者の資産は、仮に金融機関など債権者への債務弁済が滞った場合、あるいは債務弁済そのものが不可能になった場合に債権者により差し押さえられることになります。

住宅ローンであれば、その融資を受ける目的である自宅建物と土地が抵当権設定の対象となることが一般的です。

そして弁済が完了すれば、債権者の同意のもと抵当権を抹消することになります。

もし被相続人が金融機関から住宅ローンを借りていて、被相続人の死亡により団体信用生命保険が適用され残債が全額支払われた場合、あるいは預貯金などのプラスの財産で一括して残債を支払った場合は、住宅ローンが消滅したわけですから自宅建物と土地に設定されている抵当権があれば抹消する必要があります。

まずは、自宅建物と土地の相続登記から始めます。

相続登記とは、被相続人から相続人へ自宅建物と土地の登記簿等本上の所有者名義を変更する手続きです。

この相続登記の手続きが完了したら、抵当権抹消登記の手続きに入ります。

なお、法務局には1件目が相続登記、2件目が抵当権抹消登記というように連件で同時に申請することも可能です。

もっとも、相続登記は法律で義務付けられているわけではありませんので、これを割愛して抵当権抹消登記を行うことも可能です。

抵当権抹消登記は、抵当権が設定されている土地や建物の所有権登記名義人、つまり相続人と抵当権者である金融機関が共同で法務局に申請します。

必要となる書類は、以下の通りです。

• 登記原因証明情報（解除証書や弁済証書など、抵当権が抹消される理由と抹消時期が記載されたもの）
• 登記済証または登記識別情報（抵当権者に発行される）
• 代理権限証明情報（司法書士や所有権登記名義人など、抵当権者の代理人が抵当権抹消登記を申請する場合に必要になる委任状）
• 資格証明情報（金融機関の代表者事項証明書などで、3ヶ月以内に発行されたもの）

金融機関が住宅ローンの全額返済を確認すると、上記のうち金融機関から解除証書、弁済証書、登記済証または登記識別情報、代理権限証明情報、資格証明情報などが土地や建物の所有権登記名義人に交付されます。

これにより、土地や建物の所有権登記名義人は抵当権者である金融機関から委任を受けた「権利者兼義務者代理人」として、法務局に抵当権抹消登記を申請することができます。

抵当権抹消は専門家に依頼するべき！

ここまで見ていただいた通り、難しい言葉や、聞きなれない書類が多数出てきますので、少し混乱している方もいるのではないでしょうか。

その通り！という方は、ぜひ専門家へ手続きを依頼することを検討してみてはいかがでしょうか。

ただ、専門家に依頼する場合は当然金銭的なコストが発生しますので、できれば自分で手続きしたいという方も多いと思います。そこで、自分で手続きする場合と専門家に依頼する場合の手続きについて、それぞれご説明していきましょう。

自分で手続きをすると？

自分で抵当権抹消の手続きをする場合の最大のメリットとしては、登記費用を安くできることです。

登記費用には、登記に際して税金を納める「登録免許税」と、司法書士に依頼する場合に発生する「司法書士報酬」がありますが、自分で手続きを行うことで、司法書士報酬を支払う必要がなくなります。

司法書士報酬の金額は、もちろん依頼する司法書士によって異なりますが、10,000円～30,000円が一般的です。

この費用が自分で手続きする場合は、抑えられます。

ただ、その場合は手続きをすべて自分で行わなければなりません。

専門家に依頼することで、どのようなメリットが生まれるのか見ていきましょう。

専門家に依頼するメリット

専門家に依頼する大きなメリットとして、時間的コストの削減が挙げられます。

専門家に依頼をすると、先ほど手続きの流れでお話した難しい申請書類の準備から手続きまでをすべて対応してもらうことが可能です。

登記したい不動産が自分が住んでいる場所から遠い場合も、専門家が代わりに手続きをしてくれるので遠方へわざわざ出向く必要もありません。

手続きの窓口となる法務局の受付時間は平日の朝8時半から17時15分までです。

手続きを済ませるためには何度も足を運ぶ必要があるため、平日に仕事をしている人にとっては思っている以上に負担は大きいでしょう。

すべての手続きを専門家に任せることで時間的コストを削減できるというのは、大きなメリットと言えます。

また、相続などで法律的な問題が発生した場合も専門家に任せておくと安心です。

相続というものは人生の中で何度も経験することではないので、専門家でないと対応が難しい場合が多々あります。

相続人同士の協議がまとまらない場合など、専門家に依頼していれば話し合いの仲介に入って対応してくれますし、相続の登記から抵当権抹消の登記手続きまで一貫して対応してもらうことが可能です。

このような場合、専門家へ依頼するメリットは大変大きいものとなります。

専門家に依頼するときの注意点

専門家へ依頼することを決めたら、後悔しないためにしっかりと確認すべき注意点があります。

一番重要なのは、どこに依頼をするのか、という点です。

依頼する専門家は司法書士か弁護士のどちらかになりますが、抵当権抹消の仕事を数多くこなし、手続きに慣れているのは司法書士です。

費用面でも10,000円～30,000円と幅があり、5,000円ぐらいから対応してくれるところもあるようですので、一般的な抵当権抹消手続きであれば司法書士に依頼するのがよいでしょう。

依頼方法もインターネットでの申し込みや、郵送だけで完了するところも多くなってきました。

実績があるところなら、驚くほど簡単に手続きを済ませられることもあるようです。

このように、費用や対応手段などが依頼先によって変わりますので、自分にはどの手段が合っているかを見極め、専門家を選定する必要があります。

もう1つ依頼をする上での注意点として、期限があります。金融機関から送られてくる抵当権抹消に関する書類の有効期間は3か月ですので、専門家に委託する場合も必ず3か月以内に手続きが終わるようにしましょう。

ここまでが抵当権抹消の手続きについての説明となります。手続きの進め方についてご理解いただけましたでしょうか。

次に、よくある事例として、住宅ローンの団体信用生命保険に加入しているにも関わらず、契約者の死後、住宅ローンの返済を行ってしまった場合はどうすればいいのか、というテーマについて解説します。

契約者死亡後もローンを払ってしまった場合

住宅ローンを組むときに団体信用生命保険に加入している場合は、契約者の死亡後はローンを支払う必要がなくなります。

しかし、住宅ローンの返済は銀行口座からの引き落としがほとんどですので、預金残高があり銀行に届けなければ、毎月引き落としが実行されます。

相続人が住宅ローンの団体信用生命保険に加入していたことを知らなかった、または銀行に死亡届を提出を忘れてしまった等のケースで、住宅ローンの支払いが継続していた場合はどうなるのでしょうか。

この場合は、団体信用生命保険契約に基づき、住宅ローンの契約者が亡くなった時点で保険金が支払われます。

また、支払う必要のない住宅ローンを払い続けていた場合も、死亡後に支払ったものは返還を受けることができますのでご安心ください。

ただし、住宅ローンの債権者（銀行等）は相続人が情報を提供しない限り詳しい状況は把握できませんので、相続人の方から事情を説明しに行く必要はあります。

被相続人が団体信用生命保険に入っていなかった場合の相続税

住宅ローンで団体信用生命保険に加入している場合、相続税は発生せず、債務控除できないことは前述の通りです。

では、団体信用生命保険に未加入の場合は相続税や債務控除はどうなるのでしょうか。

そもそも、住宅ローンを組むときは原則的に団体信用生命保険への加入が義務付けられているにも関わらず、加入せずに住宅ローンを組むことは可能なのでしょうか。

例えば過去フラット35は団信加入が任意

民間金融機関で住宅ローンの借り入れを行った場合、特別な事情がない限り団体信用生命保険への加入は必須となっています。

しかしフラット35では、団体信用生命保険に入らないで住宅ローンを借り入れることが可能です。団体信用生命保険に未加入の場合、年0.2％という低い金利でフラット35を利用できます。

ただし、団体信用生命保険に加入しない選択をした場合は一定のリスクがあるため、契約者に養う家族がいる等、お金を残す必要がある方は団体信用生命保険の代わりに一般の生命保険に加入する必要があります。

相続税計算はどうなる？

住宅ローンを組むときに団体信用生命保険に加入しておらず、被相続人が別途加入していた生命保険の保険金で住宅ローンを返済する場合、相続税はどうなるのでしょうか。

死亡保険金は被相続人の財産ではありませんが、被相続人が死亡したことによって支払われることから、相続税の課税対象となります。

ただし、非課税限度額があるため、500万円×法定相続人の数の金額までは非課税となります。

また、この場合の住宅ローンは債務控除の対象となり、自宅を含めた被相続人の遺産から住宅ローン分を差し引きます。

つまり相続税は、

自宅を含めた被相続人の遺産ー住宅ローン＋死亡保険金ー死亡保険金の非課税限度額

となります。

なお、死亡保険金が相続税の対象になるのは、被相続人が自身に保険をかけて保険料を支払っていた場合です。

死亡保険金を受け取ったときは、被保険者と生命保険の契約者（保険料を払っていた人）の関係を確認することが重要になります。

相続税は、住宅ローンを組む際に団体信用生命保険に加入していたか否かで変わってきますので、しっかりと確認する必要があります。

団体信用生命保険の相続の計算

生命保険契約の死亡保険金のように、被相続人の死亡により相続人が受け取ることになった財産は「みなし相続財産」として、相続税の課税対象となります。

これに対して被相続人が加入していた団体信用生命保険については、これにより相続人が住宅ローン債務の全額弁済の恩恵を受けているにも関わらず、相続税は発生しません。

なぜなら、団体信用生命保険の保険金受取人は住宅ローンの債権者である金融機関であり、相続人が保険金を受け取るわけではないためです。

しかし、団体信用生命保険により住宅ローンが全額返済された自宅建物・土地については相続税評価額から控除できる債務が無くなるため、その分相続税が発生する可能性が高くなることはいうまでもありません。

また、そもそも団体信用生命保険に加入済みの住宅ローンについては、返済中に債務者が亡くなったとしても団体信用生命保険で残債が弁済されることが確実なため、相続税評価額の計算上プラスの財産から住宅ローン残高相当額を控除することは認められていません。

まとめ

以上、相続財産に住宅ローンなどマイナスの財産がある場合の考え方や対処方法などについてご説明しました。

住宅ローンのように分かりやすいものであれば良いのですが、マイナスの財産にはカードローンや被相続人が誰かの保証人になっている場合の保証債務など、被相続人本人でなければ見えにくいものが多いのです。

そのため、相続が発生したときの財産調査が不十分の場合、相続人が気づかないうちにマイナスの財産を相続していたということも起こりえるのです。

実際に相続が発生してから調査したとしても、多大な時間と労力を要するばかりかマイナスの財産を発見できず、債権者からの弁済の督促により初めて知ったということも考えられます。

最善の策は、被相続人の生前にマイナスの財産の存在有無や詳細を確認しておくことです。心情面で難しいこともあると思いますが、生前の十分なコミュニケーションが相続発生後のトラブルにつながることをご理解頂ければと思います。