多くの相続事例で、不動産が遺産に占めるウェイトはきわめて高いものがあります。

不動産は現預金や有価証券などの金融資産と異なり個別性が強く、不動産の種類や相続人の状況に応じて相続手続きに時間がかかりやすい資産です。

また、不動産を相続したあとは固定資産税が発生するため、相続するか否か、あるいは相続したら売却するか否かなど、様々な見極めも必要になってきます。

本コンテンツでは不動産を相続する場合における流れや留意点、さらに固定資産税の取り扱いについてご説明します。

不動産の相続

不動産の相続手続きは、後述する遺産分割協議で相続人を決め、相続登記により被相続人から名義人を変更し、当該不動産に対する相続税を申告・納付することで終わります。

不動産に関する一連の相続手続きで大きなポイントとなるのが、不動産の相続税評価です。

相続税を計算するために相続対象の不動産の価額を評価するに際しては、国税庁による「財産評価基本通達」による方法で行います。

そして、その評価方法は不動産の種類によって異なります。平成31年1月現在における、相続税を計算するための主な不動産の評価方法は次のとおりです。

宅地

＜自用地（自分で使っている土地）＞
市街地およびその周辺の土地であれば路線価方式：路線価×各種補正率×土地面積

それ以外は倍率方式で評価：土地の固定資産税評価額×倍率

＜貸宅地（貸している土地）＞
自用地の評価額×（1-借地権割合）

　・路線価方式：路線価×各種補正率×土地面積×（1-借地権割合）

　・倍率方式：土地の固定資産税評価額×倍率×（1-借地権割合）

＜貸家建付地（貸家が建っている土地）＞
自用地の評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

　・路線価方式：路線価×各種補正率×土地面積×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
　・倍率方式：土地の固定資産税評価額×倍率×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

被相続人が自宅・店舗・事務所などとして使っていた宅地を受け継ぐ場合、宅地の価格を一定の面積までは最大80%減額して評価する小規模宅地等の特例制度があります。

自宅の敷地のうち330平米（100坪）までの部分が80％減額されます。

宅地を受け継いだ後には固定資産税も払っていく必要があります。

相続税に目が行きがちですが、評価額の高い宅地であれば、高額な固定資産税が課されることもあることを頭の片隅に置いてください。

借地権

主な借地権の評価方法は、次の2つです。

＜借地権（借りている土地の使用権）＞
　自用地の評価額×借地権割合

　・路線価方式：路線価×各種補正率×土地面積×借地権割合
　・倍率方式：土地の固定資産税評価額×倍率×借地権割合

＜貸家建付借地権（貸家が建っている借地）＞
　自用地の評価額×借地権割合×（1-借家権割合×賃貸割合）

　・路線価方式：路線価×各種補正率×土地面積×借地権割合×（1-借家権割合×賃貸割合）
　・倍率方式：土地の固定資産税評価額×倍率×借地権割合×（1-借家権割合×賃貸割合）

被相続人の借地権は、地主の承諾に関係なく、ほかの財産と同様に相続人に受け継がれます。

借地権は相続税の対象にもなります。

借地契約（賃貸借契約書）の内容を確認し、地主と相続人の契約に改めましょう。

家屋

主な家屋の評価方法は、次の2つです。

＜自用＞
　固定資産税評価額×1.0

＜貸付用＞
　固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）

相続法は、高齢化などの社会状況の変化に対応するため、平成30年7月に約40年ぶりに大きく改正されました。

改正の目玉は、配偶者が相続開始時に被相続人の所有する建物に住んでいた場合に、終身または一定期間、その建物を無償で使用することができる「配偶者居住権」の創設です。

配偶者は「配偶者居住権」、配偶者以外の相続人は「負担付きの所有権」を取得することができるようになりました。

「配偶者居住権」は、自宅に住み続けられる権利ではありますが、所有権ではないので、自宅を人に売ったり、貸したりすることができない分、評価額を低く抑えることができます

家屋にも毎年、固定資産税が課されますのでご注意ください。

築年数の浅い建物やしつらえの高級な家屋の場合、高い固定資産税が課されます。

固定資産税分の現金も保有していないといけないということです。

農地・山林

主な農地や山林の評価方法は、次の3つです。

＜純農地と中間農地、純山林と中間山林＞
　倍率方式：固定資産税評価額×倍率

＜市街地農地、市街地山林＞
　宅地比準方式：（宅地の評価額-造成費）×0.8

　または、倍率方式：固定資産税評価額×倍率×0.8

＜市街地周辺農地＞

市街地用地としての価額の80パーセント相当額

農地を相続した場合は、相続登記に加えて農地のある市町村の農業委員会へ届け出ることが必要です。

届け出に必要なものは次の２つです。

・農地の相続等の届出書
・相続したことを確認できる書面（相続登記済みの登記事項証明書など）

相続を知った時から10か月以内に農業委員会へ届け出なくてはいけません。

届け出なかった場合や虚偽の届け出をした場合は、罰則の規定があります。

改正農地法が平成21年12月15日に施行され、農地の権利を相続などによって取得した時は、農業委員会に届け出をしなければならなくなりました。

農地には相続税が課税されますが、農地は宅地に比べて1平米当たりの評価額が低いため安心してしまいがちですが、面積が広いため相続税が意外に高くなることがあります。

しかし、相続税が高額になっても、相続人が農業を続けることを前提に、一定額以外の部分について相続税の納税を猶予・免除する特例があります。

山林の場合も森林法の定めがあり、相続登記に加えて市町村への届け出が必要です。

相続を知った日から90日以内に届け出をしないと、農地同様に罰則の規定があります。

宅地や家屋と比較すると安価ではありますが、毎年、固定資産税が課されます。

遺産分割協議で相続人の選定

まず、相続人の範囲について確認しましょう。

相続人には、大別して2つの種類があります。

1つめは被相続人の配偶者、すなわち「配偶者相続人」です。

ここでいう配偶者とは、役所に婚姻届を提出して民法上の正式な婚姻関係にある異性と定義されています。

そのような法的な婚姻関係が無いにもかかわらず、同居して生計を一にしているなど事実婚の状態にある人や、単純な恋愛関係にある愛人は、相続人としての配偶者とは認められません。

2つめが被相続人の血縁者、すなわち「血族相続人」です。

被相続人の子ども、父母・祖父母などの直系尊属、あるいは兄弟姉妹が血縁者として相続人に該当します。

また、被相続人の子どもや兄弟姉妹が被相続人の相続発生前に死亡していた場合は、孫や甥・姪が代襲者として相続できます。

この他、未出生の胎児や父親が認知した非嫡出子も相続人になることができます。

なお、配偶者相続人と血族相続人を総称して「法定相続人」ともいいます。

上記に該当せず被相続人と血縁関係の無い特定の第三者である場合でも、被相続人が遺言で特定の人に財産を譲る旨の意思表示をしていた場合、その人は「受遺者」として相続人になります。

また、「被相続人が死亡したら、その遺産を特定の人に無償で譲る」旨の死因贈与契約を契約していた場合、その人は「受遺者」として相続人になります。

このように幅広い相続人の中から、遺産分割協議で誰が・どの資産を・どのくらい相続するのかについて相続人全員で話し合って決めます。

相続人間での協議が調わない場合は、民法第907条第2項「遺産の分割について、共同相続人間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、各共同相続人は、その分割を家庭裁判所に請求することができる」にあるとおり、家庭裁判所における調停または審判により定められることになります。

この間に家庭裁判所が遺産分割割合の判断を下すに際して、相続人間の関係などに何らかの特殊な事情を認めた場合は、同第3項「前項の場合において特別の事由があるときは、家庭裁判所は、期間を定めて、遺産の全部又は一部について、その分割を禁ずることができる」に従い預貯金などの部分分割すら認められなくなることもあります。

相続人全員の合意のもと遺産分割協議が結了すると、「遺産分割協議書」を作成することが一般的です（家庭裁判所における調停または審判により遺産分割割合などが定められた場合は、裁判所により調停調書または審判書が作成されます）。

遺産分割協議書の作成は任意です。

しかし、法務局における不動産の相続登記などの場面において、登記を請求している人や払い戻し請求者が遺産分割協議を経た正当な相続人であり、相続人全員の合意のもと権利を行使していることを証明する書類のひとつとして、通常は法務局から遺産分割協議書の提示を求められます。

また、仮に遺産分割協議成立後に相続人間で遺産をめぐって争いが起きたとしても、遺産分割協議書があることで、遺産分割の内容について他の相続人全員と正式に合意済みである旨の証拠として機能します。

あるいは、遺産を巡る争いの勃発そのものを抑止する効果も期待できます。

相続後の固定資産税の納税者

相続登記手続き

ここでは、相続登記に必要な書類や手順についてご紹介します。

相続登記は法務局あてに行います。

なお、相続登記は司法書士に依頼することも可能です。

必要書類を集める

不動産の相続登記で一般的に必要とされる書類は以下の通りです。

この中には、遺言書や他の相続人の有無など相続そのものの状況によって不要となるもの、あるいは何らかの個別事情により以下のリストに無い書類についても提出が要請される場合がありますので、事前に法務局にしっかりと確認するようにしてください。

なお、戸籍謄本（抄本）・除籍謄本・改正原戸籍謄本は相続関係説明図を作成することで、遺産分割協議書・遺言・印鑑証明書・住民票の写し・除票の写し・戸籍または除籍の附票の写し・固定資産評価証明書は原本還付の手続きをすることで、相続登記完了後に返却を受けることができます。

（1）申請人（相続人）の確認書類

・住民票、除票の写し

・印鑑証明書

・戸籍謄本（抄本）

・戸籍の附票の写し

（2）被相続人の確認書類

・戸籍謄本または除籍謄本

・出生時から亡くなるまでの除籍謄本、改正原戸籍謄本

・戸籍または除籍の附票の写し

（3）申請人が相続人であることの証明

・相続関係説明図

・遺産分割協議書

・委任状（他の相続人などに自身の相続登記手続きを依頼する場合）

・遺言書

・検認済証明書（遺言書が公正証書遺言以外の形式だった場合）

（4）不動産に関する書類

・登記事項証明書

・固定資産評価証明書

・名寄帳

（5）その他

・収入印紙（登録免許税を現金で納付しない場合）

・定額小為替（市町村役場などに郵送で請求する場合）

登記申請書を作成する

登記申請書は、A4用紙片面を用いて原則相続する不動産ごと（不動産番号ごと）に作成します。

登記申請書の作成は、遺産分割のパターンにより異なります。

具体的には、

・遺言書が無く法定相続割合通りに相続する場合

・遺言書が無く遺産分割協議で合意した割合で相続する場合

・遺言書の記載内容通りに相続する場合

の3通りです。

それぞれの場合で登記の原因などを証明する「登記原因証明情報」における記載内容や添付書類などが異なりますので、法務局に確認しながら作成してください。

なお、全ての遺産分割のパターンで共通する記載事項は以下の通りです。

・表題に「登記申請書」と記載

・登記の目的

・登記の原因

・相続人の住所、氏名、住民票コード

法務局に申請する

登記申請手続きには、「オンライン申請」「法務局の窓口で申請」「郵送申請」の3つ方法があります。

オンライン申請は自宅にいながら登記申請が可能なため最も便利ですが、そのためには電子証明書を取得しなければならず、さらに不備の内容次第では窓口まで赴かなくてはならないこともあります。

これに対して窓口での申請は平日の開局時間に法務局まで赴かなければならない不便さはありますが、窓口で各種の相談や登記申請を行った旨の確認ができるため確実性を追求する上ではもっともお勧めです。

なお、郵送で申請する場合は書留で送付する必要があることと、オンライン申請同様に不備の内容次第では窓口まで赴かなくてはならないこともあるのでご注意ください。

相続登記手続きの注意点

相続登記手続きは、自分で行うこともできますが、書類に不備があれば何度も修正のために窓口に赴かなくてはなりません。

1文字の修正など軽微なものであっても代筆はしてもらえません。

修正する内容によっては、相続人全員の実印が必要となる場合もあります。

修正の場合も平日の法務局の開局時間に窓口に行かなくてはならないので、仕事を持つ人にとってはかなり労力がかかります。

相続登記の手続きが完了すると登記識別情報を受け取ることができ、登記事項証明書で名義が変更され、登記が済んだことを確認することができます。

不動産の所有者に納税義務がある

相続税法第1条の三には、相続税の納税義務者について「相続又は遺贈によりこの法律の施行地にある財産を取得した個人で当該財産を取得した時においてこの法律の施行地に住所を有するもの」と規定しています。

つまり、相続税の納税義務者は、対象の不動産を相続した相続人なのです。

また、固定資産税についても、地方税法第343条には「固定資産税は、固定資産の所有者（質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。以下固定資産税について同様とする）に課する」と定められており、不動産を相続した相続人に対して課税されるのです。

相続時に不動産を売却するメリット

固定資産税の支払いがなくなる

固定資産税率は地域や不動産の種類にもよりますが、決して安い金額ではありません。

自身で住んだり他人に貸して収益を得るのであればよいのですが、何も使用・収益をしないのであれば固定資産税分だけ損をすることになります。

もし何も使用・収益をしない不動産を相続するのであれば、早めに売却をすることが賢明です。

相続税の節税につながる

残念ながら、不動産を売却しても相続税原資にはなりますが、相続税そのものが安くなるわけではありません。

ただし、相続した不動産を売却することで相続税の「取得費加算の特例」を活用することができます。

この特例は、相続した不動産を相続税申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、相続税のうち一定額を取得費に加算することを認める制度です。

この結果、不動産の売却により生じた利益に対して課される所得税と住民税が安くなるのです。

相続した不動産は取得費が不明な場合が多く、売却時に取得費が不明の場合は概算取得費として売却価格のわずか5パーセントを取得費と仮定したうえで、譲渡所得つまり不動産の売却による利益が計算されてしまいます。

その結果、売却した際の譲渡所得が大きくなり高額の税金が課されてしまうのです。

そこで取得費加算の特例を用いて概算取得費に支払った相続税を加算することで、譲渡所得が少なくなり、不動産売却について課税される所得税・住民税を安くできるのです。

相続財産が分けやすくなる

不動産は土地の規模や形状、周辺環境などにもよりますが、不動産はその個別性の強さゆえに平等に分割することが非常に難しい資産です。

分割の方法次第では土地の使い勝手が大幅に悪くなり、さらには建物が建築できないくらいに小さくなってしまうことも想定されます。

また、相続人共有で相続すると、売却や建て替え、担保提供、さらには物納など何をするにしても共有者全員の合意が必要となり、共有者単独では何もできなくなってしまいます。

さらに、共有者が亡くなり代替わりが生じた際は、その相続人同士の共有財産となります。

これを繰り返していくうちに共有者がネズミ算のように増えて家の権利関係が一層複雑になり、共有者同士で揉め事が生じやすくなります。

一方で、売却して現金化する方法であれば、そのような心配は不要です。

現金は客観的な数値で分けることが可能であるため、最も透明性が高く、後々の揉め事の回避にもつながる上、相続人全員が相続税納税資金を得ることが可能になります。

なお、相続財産は遺産分割協議がまとまるまでは相続人全員の共有財産となるため、相続人全員の名義で売却することになります。

また、売却の際は隣地との境界確定や土地の測量を行う必要がありますので、もし境界画定や測量をまだ行っていないならば、測量士や土地家屋調査士やに早めに依頼しておくことが望ましいでしょう。

相続時に不動産売却するときの注意点

相続した不動産を売却するのは、不要である場合はもちろんですが、遺産分割する場合に行うことが多いです。

不動産を相続した人が複数人いる場合、売却して現金にすることが分割しやすいからです。

不動産会社に不動産の売却を依頼する際には相続登記を済ませておく必要はありません。

複数人で相続する場合は、不動産会社に査定を依頼したいなどとあらかじめ意志を伝えておくといいでしょう。

実家を売りに出す場合などは、思い出が詰まっている場所のはずなので、複雑な気持ちになる相続人もいるかもしれません。

売却が決まり、購入者に所有権を移転する際には、被相続人の名義のままでは移転ができませんので、相続登記が必要です。

ちなみに、相続が完了していない場合には、相続人全員に固定資産税の納税の義務があります。

 固定資産税は、土地・家屋・償却資産の固定資産に課される税金で、納税義務者は毎年1月1日現在の所有者です。

不動産の売却が2月だった場合、固定資産税は買主ではなく売主に課されます。

不動産の相続は、相続税申告のように期限がありませんので、売却することでもなければ、名義変更をしないままにすることもできます。

しかし、その間はずっと相続人全員が固定資産税を支払い続けなければなりません。

毎年の固定資産税をどのように負担するか、固定資産税の支払い帳票を誰が管理するかなど、意外な手間がかかります。

また、固定資産税を負担している複数の相続人のⅠ人が亡くなった場合には、固定資産税の支払いの手間を受け継ぐ人が出てきます。

固定資産税の点からも、不動産の相続登記は早めにしておいたほうがいいといえます。

不動産相続なら税理士に相談しましょう

不動産を相続後に売却した場合、売却益があれば譲渡所得税がかかります。

これまでご紹介してきたように不動産にかかる相続税が安くなる特例を受けられるかもしれません。

相続には税金がつきものです。

税理士が税制に詳しいことは当たり前ですが、不動産にも詳しい税理士は、相続の強い味方になるでしょう。

不動産に限らず、税理士は相続全般のアドバイスはもちろんのこと、あなたの代理人として相続税の申告も対応してくれます。

相談する税理士を選ぶ際には、相続関連の実績が多い税理士を選ぶようにしましょう。

また、事前に請負業務範囲をしっかり確認しておくことも大切です。

税理士の選定から契約までをサポートしてくれるサービスなどもあるので利用してみるとよいですね。

また、売却等を検討する場合は税理士が提携する不動産会社を紹介してもらうことも期待できます。

相続が発生したら、できるだけ早めに税理士に相談しましょう。