2019年5月31日 金曜日
アパートを相続するなら知っておくべき相続税のこと
相続する際の相続税の計算を複雑にするのは、不動産です。
一見したところでは価値の分かりにくい不動産を引き継ぐことになれば相続税はどうなるだろうかと心配している人もいる事でしょう。
特に、一軒家ではなくアパートメントなどの不動産との向き合い方は広く知られていないというのが現実です。
そこで今回は、不動産、特にアパートといった収入のある物件を相続する際に相続税がどのように決まっていくのか、可能な節税対策と合わせて紹介していきたいと思います。
目次
そもそも相続税の計算方法とは?
今回紹介するのは、アパートの相続税についてですが、多くの方が相続する財産はアパートだけに留まりません。
お金はもちろんのこと、アパート以外の不動産や、有価証券などの遺産もあれば借金などの負債もあります。
そのため、相続税について全体的な知識が必要になってきます。
そこで今回は、相続税の計算方法についてご紹介します。
ここで計算方法を抑えておけば、アパートの相続税についても見通しを立てやすくなることでしょう。
相続税の算出方法
まず、財産目録を作成して遺産と債務の全てを把握しなければ相続税の計算はできません。
負債の見逃しは、相続した後のトラブルに発展します。
負債があまりに大きい場合は相続放棄できますが、放棄するには期限があります。
負債を見逃して大きな借金を背負わないよう注意する必要があります。
次は相続財産の課税価格を算出します。
遺産のうち非課税財産があれば相続財産から除外して計算します。
葬儀費用などは非課税となりますが、そうではないものも含まれていますので弁護士など専門家に相談しましょう。
課税対象のものは不動産や貴金属、骨董品などの他にも著作権、特許権といった無形のものでも課税対象に含まれます。
また、相続開始前3年間に行われた生前贈与や遺贈は相続遺産として持ち戻し計算が行われます。
生命保険の死亡保険金と死亡退職金もみなし相続財産として計算されます。
課税価格が決まれば次は相続税の総額計算になります。
その上で覚えておかないといけないのが基礎控除となります。
基礎控除は、以下の計算で求められます。
基礎控除=3000万円+相続人の数×600万円
課税価格からのこの基礎控除を差し引いた金額が課税遺産総額です。
つまり、最低でも3600万円が基礎控除となります。
課税対象の遺産総額を法定相続分で分けたと仮定して、各々に振り分けられた財産からそれぞれ相続税を算出します。
そして、算出した値を合計すれば金額が、相続税の総額になります。
不動産の相続は相続税以外にも費用がかかるのに注意!
不動産を相続した場合には、相続登記が必要になります。
その際に、相続税以外に支払わなければならない費用が出てきます。
相続人や被相続人の戸籍謄本など複数の書類が必要になってきますが、まずはその書類の取得に費用が掛かります。
また、司法書士などの専門家に手続きの代行を依頼した場合はその報酬も支払います。
そして忘れてはならないのが相続登記の際にかかる登録免許税です。
登録免許税は不動産の登記を行う際にその内容で異なってきますが、相続登記の場合は課税価格の0.4%です。
アパートの相続税評価額の求め方
ここまでは相続税の計算方法について紹介しました。
現金ならば上記の計算方法で大まかに相続税の予想をすることは出来ることでしょう。
しかし、アパートをはじめとした不動産の場合は、購入した当時の値段そのままを不動産の価値として相続税を計算するわけにもいきませんし、どうなるのか疑問に思うかもしれません。
では、どのようにするかというと、相続税評価額をもとにして相続税を求めます。
次はこの相続税評価額がどのようなものなのか、どのようにして計算されるのか説明していきたいと思います。
土地と建物で求め方が違う?相続税評価額とは
相続税評価額とは、相続税法や国税庁の通達に則って決められた、相続税や贈与税の計算のもととなる課税価格のことをいいます。
不動産の場合は、土地が更地の場合とすでに建物が建っている場合があるので、土地と建物で別々の評価額が決定します。
また、自宅・別荘といった自用家屋・自用地とアパートなどの賃貸物件やそれらが建っている土地とでは評価額が異なってきます。
その中でも賃貸物件が建っている土地の評価は自用地の評価額をもとに計算されますので、まずは自用家屋・自用地の評価額の求め方から紹介していきます。
建物の相続税評価額の求め方
建物の中でも自宅や別荘といった建物は「固定資産税評価額」と同じになります。
固定資産税評価額とは固定資産税を決める基準の評価額の事で、固定資産税の他にも不動産取得税、登録免許税などの計算に使われています。
固定資産評価基準に基づき、各市町村の担当者によってひとつずつ確認して決定されています。
固定資産税評価額はすでに土地・建物を所有している場合は毎年課税明細書が送られてきているはずなので確認してみましょう。
紛失した場合、再発行はできません。
その代わりに同内容の名寄帳の写しを発行してもらえる可能性がありますので、自治体ごとに確認しましょう。
土地の相続税評価額の求め方
土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。
・路線価方式
土地に面している路線(道路)1平方メートル当たりの決められた価格の事を「路線価」と呼びます。
この路線価が定められている地域の土地はこちらの方式が使われます。
計算式は以下の通りです。
土地評価額=路線価×補正値(土地の形状や道路に面している状況による加減)×土地面積
つまり、同じ道路に面している同じ面積の土地があったとしても、その奥行きや角地かどうかでも評価額が変わってくることになります。
・倍率方式
路線価が定められていない土地にはこちらの方式が使われます。
市町村で定められた固定資産税評価額に路線価が定められていない地域の土地評価に用いる一定の倍率を乗じて計算します。
土地評価額=固定資産税評価額×評価倍率
路線価や評価倍率は国税庁のホームページで確認できます。
アパートの場合は減額される
先に説明した通り、ここまで紹介したのはあくまで自用地・自用家屋の評価額の求め方でした。
賃貸物件やそれらが建つ土地・貸している土地の場合は減額措置がされます。
どのくらい減額されるのかはそれぞれの地域によっても違ってきますし、アパートの場合はどの程度空き部屋があるのかによっても異なってきます。
では、具体的にどのような計算がされるのか紹介していきます。
土地の場合
賃貸のアパート、一戸建てが建っている土地のことを「貸家建付地」と言います。
「貸家建付地」とは、被相続人の所有物ではありますが、他者に貸し出している、つまりは利用に制限がかかっているという事になり相続税の減額措置を受けることが出来るのです。
減額措置には「借地権割合」と「借家権割合」の2つがあります。
借地権割合はそれぞれ30%~90%と割合が決められており、路線価図にて確認することが出来ます。
借家権割合は一律で30%です。
計算する際はこれらの減額措置に加えて実際に貸している部屋の割合である「賃貸割合」も用います。
計算式は以下の通りです。
貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1-借地権割合(0.3~0.9)×借地権割合(0.3)×賃貸割合)
建物の場合
自宅・別荘の場合は固定資産税評価額と同じ金額でしたが、アパートなどの賃貸物件の評価額の計算は固定資産税評価額に加えて借家権割合と賃貸割合を用いて計算されます。
路線価は使用しませんので、借地権割合は省きます。
計算式は以下の通りです。
賃貸物件の評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合(0.3)×賃貸割合)
土地・建物どちらの場合も賃貸割合が計算に用いられています。
賃貸割合が多いほど評価額は下がりますので、満室に近いほど減額措置の効果がより発揮されます。
小規模宅地等の特例について
相続法には「小規模宅地等の特例」という措置があります。
相続税の納付が残っている遺族の事業の継続や居住の確保のために設けられている制度です。
アパートなど貸付事業用宅地は上限面積を200平方メートルまでとして50%の減額、自宅の土地などといった特定居住用宅地は上限面積を330平方メートルとして80%の減額となります。
しかし、相続人が居住を継続しない場合は適用できないなど、条件があります。
例えば、自宅を併用しているアパートの場合は建物の賃貸部分と自宅部分の面積比で敷地を割り振り、自宅部分のみが80%、残りは貸付事業用宅地の50%が適用されます。
3階建てのアパートで1~2階を賃貸、3階を自宅にしている場合は80%減額されるのは敷地面積の3分の1のみになるので注意が必要です。
また、アパートの経営が3年以内の場合、この特例を受けることはできません。
しかし、以前からアパートを経営していて新たにアパートを建設したといった場合は継続的に事業を行っていると認められれば減額措置を受けることが出来ます。
控除額によって相続税がかからないケースもある
相続税の算出の説明の際に、基礎控除というものがあることに触れました。
例え、法定相続人が1人でも3600万円までは相続税がかからないことになります。
この基礎控除は基本的にどの相続人にも適用されますが、他にも以下のような税額控除があります。
・贈与税額控除
相続人が相続開始より3年以内に贈与を受け贈与税を支払っている、もしくは相続時精算課税制度を利用して、贈与を受け贈与税を支払っていた場合に控除できます。
・配偶者控除
被相続人の配偶者であればだれでも受けられる控除です。
・未成年者控除
未成年者の場合、成人になるまでの期間に応じ、一定の税額が軽減されます。
・障害者控除
障害者の場合85歳になるまでその期間に応じ、一定の税額が軽減されます。
・相次相続控除
相続開始前10年以内に被相続人が相続で財産を得て相続税を支払っていた場合に利用できる控除です。
・外国税額控除
海外にある財産を相続で得てその国における「相続税」に相当する税が課税された場合、その税額などに応じ、税額が軽減されます。
このように相続税の税額控除には様々なものがありますが、今回は基礎控除の次に適用される人が多いと思われる配偶者控除について紹介します。
配偶者控除を最大限利用しよう!でも二次相続には要注意!
相続税の配偶者控除は、被相続人の配偶者が得た相続財産のうち、法定相続分または1億6000万円のどちらか大きい方まで相続税が非課税となります。
例えば、配偶者の法定相続分が10億円になってもその分が非課税となるのです。
それならば、配偶者に全て財産を渡してしまえばいいと思うかもしれませんが、そこには落とし穴があります。
それは、つまり次の相続(二次相続)には配偶者控除は適用されないという点です。
配偶者が多く遺産を相続してその配偶者が亡くなった時、二次相続では最初の相続より多く相続税がかかってしまう可能性があるのです。
また、納付期限(10か月以内)を過ぎてしまうと原則として適用できなくなってしまう点です。
もし、遺産分割協議が長引くなどといった納付期限を過ぎてしまいそうな場合は、期限までに届け出を提出し、税務署に認められれば3年間相続税の配偶者控除を利用できます。
アパート相続で収入が発生する場合
アパートの家賃といった不動産収入が発生する場合は確定申告が必要です。
それは相続が発生しても同じです。
まず、被相続人が亡くなる日までの収入に関してはあくまでも被相続人の収入という事になり、被相続人の収入として確定申告が必要になります。
葬儀の後に相続人が代わりに行うことを準確定申告と言います。
なお、準確定申告は被相続人が亡くなってから4か月以内に行う必要があり、相続税の申告期限(10か月以内)よりかなり早い期限となるので注意が必要です。
次に、被相続人が亡くなった後の収入ですが、これは相続人の収入として確定申告します。
なお相続人の確定申告は通常通り確定申告を行えば大丈夫です。
ここで問題になってくるのが確定申告の期限までに相続人が決まらない場合です。
その場合、相続遺産は相続人全員で共有していることになり、不動産収入を法定相続分の割合で割り振り、相続人全員が確定申告をしなければならない事になります。
なお、不動産所得者の多くが「青色申告」を申請していますが、その立場までは引き継がれないので相続人自身が青色申告の申請をしなければなりません。
申請期限は被相続人が亡くなった日を基準に定められており、1月~8月に亡くなった場合は4か月以内、9月~10月の場合はその年の12月31日、11月~12月の場合は翌年の2月15日までが期限となるので注意しましょう。
まとめ
今回は相続税の計算の仕方からアパートといった不動産を相続した場合の相続税がどのように決まるのか、不動産収入はどうすれば良いのかといったアパートの相続に関して紹介しました。
不動産という一般的に価値の分かりにくい遺産の相続税がどのように決まっていくのかが理解できれば、相続税の節税対策もしやすくなってくるのではないでしょうか。
しかし、不動産などの大きな財産を個人で運用計画を立てることも考えると、専門の税理士に頼るという選択肢がもっとも確実です。
相続を正しく理解して出来る限りトラブルを避けるようにしていきましょう。