財産を相続する場合、不動産が対象となることは珍しくありません。

しかし、不動産と言っても自宅などではなく山林を相続する場合、どのように手続きが必要なのか分からない方が多いのではないでしょうか。

そこで、今回は珍しいケースである山林の相続について詳しく解説していきます。

不動産の相続

まず、基本となる建物と土地をセットで相続するケースについて触れておきましょう。

不動産を相続する場合、土地と建物それぞれの評価額を算出し相続税額を求めます。

建物の場合には固定資産税評価額がそのまま相続税額を求める評価額となります。

一方、土地の価格は日々変化していますので、路線価を活用した以下の計算式で評価額を求めます。

「路線価×奥行距離による奥行価格補正率価×土地面積」

この計算式で算出した評価額に応じて相続税を申告し、その税額を納めます。

また、相続した不動産の名義を変更するために「相続登記」を行います。

不動産の相続は評価額を求める計算や登記などが必要となるため、他の財産を相続する場合とは少し特殊な性質を持っています。

そのため、しっかりと不動産の相続のポイントを整理しておき、適切な手続きができるように準備しておきましょう。

山林の相続税評価上の区分や評価方法

ここからは、山林を相続する場合の評価額などについて説明していきます。

山林の区分（3種類）

山林は以下の3つの区分に大きく分けられます。

• 純山林
• 市街地山林
• 中間山林

純山林とは市街地から遠く離れた場所にあり、評価に関して宅地の影響をほとんど受けない山林のことを際しています。

一方、市街地山林は文字通り市街地にある山林のことを指しており、土地評価に宅地の影響を受けてしまう山林のことです。

そして、中間山林は純山林と市街地山林の中間に位置する山林で、市街地近郊にあるような山林を指しています。

また、中間山林は純山林よりも売買価格が高い水準であることも、要件の一つとなっています。

単純に山林の場所による区分が分けられているように思えますが、実は宅地の影響を受けるか受けないかという特徴が山林の評価方法にも大きく影響しています。

つまり、相続する可能性がある山林がどの区分に属しているのかで評価方法が異なるため、きちんとどの区分の山林かを確かめておく必要があります。

山林の評価方法

山林の評価方法は純山林と中間山林の場合、市街地山林の場合で方法が異なっています。

そこで、それぞれの評価方法について確かめていきましょう。

純山林と中間山林の評価方法

純山林と中間山林は宅地から離れている場所にあることが多いため、周囲に路線価が定められていないことがあります。

そのため、固定資産税評価額を活用した倍率方式にて相続税評価額を算出します。

倍率方式の計算式は以下のように分かりやすいものです。

「固定資産税評価額×評価倍率」

評価倍率とは、固定資産税評価証明書に記されている倍率のことで、その土地がどのような土地なのかで倍率が異なっています。

今回の場合は山林ですので、山林の評価倍率を使用して計算を行います。…

財産を相続する場合、その中に家屋が含まれていることがあります。

他の財産と違って家屋は価値が高くなりやすく、複数の相続人で分けることができない財産のため、相続時の扱いが非常に難しいといわれています。

そこで、家屋を相続する際の分割方法や手続きなどについて解説していきます。

家屋（不動産）を相続した場合

まずは、家屋を相続した場合の分割方法について説明していきます。

遺産分割協議をスムーズに行うためにも、分割方法ごとの特徴をしっかりと確かめていきましょう。

代償分割

家屋が1つしかない場合、誰かが相続をしてしまうと他の相続人は相続することができず、相続財産に不平等が起きてしまいます。

そこで、相続人全員へ相続財産を公平に分割させる方法として代償分割という方法が効果的です。

代償分割は1人が家屋を相続し、その相続人が他の相続人へ相続分に応じた金額を支払うという方法です。

例えば、1,000万円の家屋に対して4人の相続人がいる場合、この中で1人が家屋を相続し、残りの3人へそれぞれ250万円を支払います。

このように家屋を残したまま、相続人全員が公平に相続可能となるため、引き続きその家屋に住み続けたい場合などには非常に有効な方法です。

ただし、相続人は相続税の他にお金を支払わなくてはいけませんので、それだけの貯金などがなければ実現できません。

また、遺産分割協議で代償分割が決まった場合は、遺産分割協議書に誰がいくら支払うのかを細かく記載しておきましょう。

金額が記載されていないとトラブルになることがありますので、しっかりと書面に残しておくことが大切です。

換価分割

代償分割ができない場合や家屋が必要ないという場合には換価分割という方法が有効です。

換価分割とは家屋を売却し、その売却金を相続人で分配する方法です。

そのため、家屋は手元に残りませんが、全員が同じ金額を相続するため公平に相続することが可能です。

ただ、換価分割の場合売却が決定しなければ分割することができず、売却には手数料などが別途必要となります

さらに、売却したことで得た利益には所得税や住民税が必要となり、売却金額は評価額とは限りません。

分配されるまでに時間が掛かるだけでなく、想定以上に安い金額を相続する可能性があります。

換価分割の場合は「どれだけ高く売るのか」というだけでなく、いかに手数料を抑えるかも重要なポイントになります。

共有分割

家屋を実際に分割して相続することは不可能ですが、名義上全員で所有することで家屋を残したまま全員が家屋を相続することが可能です。

この方法を活用すれば、誰か1人がその家屋を使用しても名義上全員が持ち分に合わせて所有していますので、他の相続人へ金銭を支払う必要はありません。

ただし、全員の所有物となりますので、誰か1人で専有することでトラブルが起きたり、売却などが一存でできなかったりとトラブルが起こる場合があります。

特に、次の世代に相続権が発生した場合、誰がどの程度の割合を相続するのか、相続権が複雑になってしまうため、ほとんど行われることはありません。

また、換価分割を行う際に共有分割を行うことで登記を済ませて売却を行う場合があります。

すぐに手放す場合や遺産分割協議が長引いている場合など、一時的に行う分割方法として共有分割を活用することが良いでしょう。

家屋の相続手続きの流れ

それでは、実際に家屋の相続が発生した場合の手続きの流れを見ていきましょう。

遺言書を探す

家屋の相続が起きた場合、重要なのが遺言書の存在です。…

土地や建物の相続の中でも珍しいケースが農地の相続です。

農地の相続では一般的な不動産の相続とは異なった手続きなどが必要となり、ミスや手続き忘れが起きてしまうことがあります。

そこで、適切に農地の相続をするために、必要な手続きや相続税評価などを詳しく解説していきます。

農業委員会に届出を出す

農地を相続した場合、相続したことを農業委員会へ届出なければいけません。

では、どのような手続きが必要となるのでしょうか？

相続登記をする

農地を相続した場合、相続登記を行いその土地の名義を相続人へ変更します。

相続登記は土地の種類にかかわらず行う必要がありますが、期限などの定めはありません。

そのため、相続登記を行わなくても法律上問題なく、罰則もないため手続きをしていない方もいます。

ただし、相続登記をしなければその土地があなたのものと認められません。

つまり、相続した農地を売却したり造成したりすることができず、トラブルに巻きこまれるリスクがあります。

したがって、農地を相続したら必ず相続登記を行いましょう。

農地相続等の届出書を提出する

農地は国の食料自給率に直結し、将来の食を担う重要な土地です。

そこで、農業委員会は農地を誰が所有し、全国にどれだけの広さの農地があるのかを管理し、最適な農地利用を促しています。

そのため、新しく農地の所有者が変更されたことを農業委員会への届出を行う義務が定められているのです。

相続登記には期限などが定められていませんでしたが、農業委員会への届出には「農地を相続したときから10ヶ月以内」という期限が定められています。

また、農業委員会への届出を行わなかった場合や嘘の届出を行った場合には10万円以下の過料が科されます。

特に、相続の場合は遺産分割協議が長引いてしまうと、知らない間に期限を過ぎてしまう場合があります。

このような場合には、遺産分割協議が終わる前に相続人全員を名義とした相続登記を行い、農業委員会への届出をします。

そして、遺産分割協議を終えた後に、該当の相続人が改めてこれらの手続きを行うようにしましょう。

必要となる書類

農業委員会への届出には以下の書類が必要です。

• 農地の相続等の届出書
• 相続登記済みの登記事項証明書など相続したことを確認できる書面

必要書類を見て分かる通り、相続登記をしなければ農業委員会への届出を行うことができません。

つまり、相続登記に時間をかけてしまうと農業委員会への届出の期限がなくなってしまうため、どれだけ早く相続登記ができるかが重要なポイントになっています。

相続登記は法務局へ出向く他にも、郵送やインターネットなどでも行えるため、不備がないように書類を揃えてスムーズに終えましょう。

また、農地の相続等の届出書には、土地の住所や面積など詳細な情報を記載しますので、書類を書くための必要な書類もあわせて準備しておきましょう。

農業委員会の許可が必要な場合

もともと農地を誰かに譲る場合には農業委員会から許可がなくては行なえません。

もし、農地を売買する場合にこの許可がなければ売買は無効になり、誰かに譲ることもできません。

ただ、相続は個人の意思により誰かに農地を譲る訳ではありませんので、強化がなくても相続人が農地を相続することができます。…

地上権の相続に限らず、相続手続きは日常生活では用いられない専門的な知識を要し時間と手間が掛かることから、普段働いている人が単独で行うことはあまり現実的ではありません。

そのため、相続が発生した場合は税理士などの専門家に相談、あるいは代理を依頼して相続手続きを進めることが望ましいのですが、それでも事前に一定度の知識を備えておくことは相続が発生した際に有益です。

ところが、完全所有権の土地や借地権に関する相続について説明している書籍・サイトは多々ありますが、個人が地上権を相続すること自体が珍しいケースのためか、地上権について説明している書籍・サイトはあまり見かけません。

しかし、地上権は借地権と比較すると一般的に資産価値が高く、かつ相続税評価については特殊な方法を採用しています。

これについて、地上権を所有している方、あるいは地上権を相続する予定の方であれば基本的なことは押さえておくことが望ましいです。

本記事では今後地上権を相続する可能性がある方向けに、地上権の基礎から相続税評価額の算出方法についてご紹介いたします。

また、地上権を所有している方にも生前に可能な相続対策についてご紹介いたします。

地上権とは

民法第265条に、「地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する」とあります。

地上権者とは、地上権を持つ人のことです。

地上権は財産権のうち「物権」の一つで、所有権と同様に特定の不動産を直接支配することが可能な権利です。

原則として、土地を貸す側である地主と借りる側で、毎月いくらの地代とするか・当該土地を何年間利用するかなどの諸条件を定めた契約により成立します。

さらに法務局で登記することで、「私はこの土地に地上権を持っている」などと第三者に対抗することができるようになります。

登記簿謄本上、地上権は所有権以外の権利に関する区分である「乙区」に記載されます。

なお、上記条文でいう工作物とは、建物や道路、送電線、地下鉄や地下道路など地上・地下を問わずに存在する一切の建築物を指します。

つまり何らかの建築物か竹木が存在することが地上権が存在する前提なのです。

その中でも建物を所有することを目的とする地上権は多くの場合で「借地権」とされ、借地借家法の適用を受けます。

地上権はその権利者が地主の承諾を得なくても自由に第三者に譲渡や転貸などが可能なため、地主にとっては非常にやっかいです。

したがって、土地を利用する契約のほとんどは地上権ではなく第三者への譲渡や転貸時に地主の承諾を要する借地権契約としているのが現状です。

なお、地上権は譲渡や転貸が可能と云っても完全所有権の不動産と比較して一般的に流動性が低いため、なかなか相続をする機会もないのです。

この他、民法第269条第2項では他人の土地の地上・地下の一部について工作物を所有することを目的とした権利として「区分地上権」を定めています。

本来、地上権はそれが設定される土地全体に及ぶものと考えられます。

しかし、例えば地上権者が高架線や送電線、地下鉄などを所有するために空間の一部だけ必要とする場合に、その必要な部分に限定して地上権を設定することを可能としているのが、区分地上権なのです。

なお、区分地上権の設定は工作物所有の目的に限定されており、竹木所有の目的には認められていません。

また、地上権と同様に登記することで第三者に対する対抗力を持つことになります。

また、「法定地上権」と呼ばれる権利も存在します。

通常の地上権や区分地上権が契約の成立により発生する権利であることに対して、法定地上権は要件を満たした場合に民法第388条の定めにより建物の所有者に当然に生じる点が特徴です。

法定地上権の成立要件は、以下の4点です。

• 抵当権設定時に土地上に建物が存在すること
• 抵当権設定時に土地と建物が同一所有者に帰属していること
• 土地又は建物に抵当権が設定されること

多くのご家庭で、もっとも大きな価値を持つ資産は家ではないかと思います。

その家について相続が発生した場合、そもそも相続が人生の中で何度も経験するイベントではないため相続手続きのノウハウが無いことと、さらに家の相続手続きの複雑さから途方に暮れてしまう人が数多くいます。

しかし相続が発生する前に多少の予備知識をつけておけば、そうでない場合と比較して実際に相続が発生した際の動き方は異なってくるでしょう。

本記事は、家の相続が発生した際の相続手続きについて、押さえておくべき予備的な知識をまとめたものです。

ぜひご覧になり、家を相続する際の予習としておいてください。

相続の基本

相続とは、亡くなられた方（被相続人）から相続人が財産を受け継ぐことをいいます。

財産と一口に言っても、預金や株などの金融資産をはじめ、家や土地などの不動産、著作権や会員権、債権まで、とても多岐に渡ります。

相続の分配の方法

家などの財産を相続するルールは、遺言書があるかどうかなどによって決まります。

法律で相続する人は決められていますが（これを法定相続人といいます）、相続人ではない人に財産を受け継ぐと遺言書に書いてあった場合には、それに従うことになります。

法で定められた人ではない人が財産を受け継ぐ場合は、「遺贈」と呼びます。

遺言書で特定の人に偏った内容が書いてあったとしても、子や親などが被相続人の法定相続人であった場合には必ずもらえる財産「遺留分」が定められています。

遺言書が残されていなかった場合には、相続人が集まり、遺産分割協議を開き、協議して遺産の分配を決め、遺産分割協議書にその結果を残します。

相続税と相続税評価額

遺産を相続する際には、相続税がかかることはご存じの方も多いかもしれませんが、実は全ての人が対象になる税金ではありません。

相続税には税金の掛からない基礎控除額が次のように設けられています。

• 基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

  【例】法定相続人が妻と子2人の場合は、3,000万＋600万×3人＝4,800万円が基礎控除額となります。

家などの遺産がこの金額以下であれば、相続税は掛からないのです。

基礎控除額内に収まる家のほかに特に財産は残されていないけれど、生命保険金などを受け取る予定の場合も、非課税限度額次のように設けられています。

• 生命保険金や死亡退職金の非課税限度額＝各500万円×法定相続人の数

家などの不動産は、預金のように価値が分かりにくいですが、相続税の計算には、路線価方式と倍率方式の2種類の土地評価方法を使って評価します。

家の相続税評価額の計算方法は、家を被相続人が使用していたのか、家を誰かに貸していたのかなどで異なってきます。

家を相続するときにかかる税金

遺産として家を相続した場合にかかる税金は主に「相続税」「譲渡所得税」「印紙税」となります。

遺産に家などの不動産が含まれない場合と比較して、より手続きや課税額の算出が複雑になってきますので注意が必要です。

相続税

家を相続した場合の相続税を算出するには、まず、金額に換算すると家の価値がいくらになるかを調べる必要があります。これを評価額といいます。

家の他にも相続する財産がある場合はそれらと合わせて遺産の総額を算出し、そこから各種控除を差し引いた金額が課税対象となります。

そのため、家などの不動産の相続がある場合の節税を考えるにあたっては、不動産に対して適用できる控除制度を効果的に利用することによって家の評価額ができる限り低くなるように算出することが重要です。

譲渡所得税