不動産を相続すると相続登記という手続きが必要になります。

必要書類を用意すれば誰にでも行える手続きですが、その内容の複雑さから正しく手続きをできず苦労している方が多くいます。

そこで今回は相続登記の概要や、手続きに必要となる書類について詳しく解説します。

これから不動産を相続する可能性がある方は、この記事をきっかけにしっかりと相続登記について学んでおきましょう。

相続登記とは

不動産を相続する際に必要となる相続登記。

これは、不動産の名義を亡くなった方から相続をする方へ名義変更を行うことを指しています。

つまり、相続登記によって正式にその不動産が相続人のものになるのです。

不動産の名義が被相続人のままの状態では相続人の所有物として認められません。

名義を変更することなく相続してしまうことで、売却ができなかったり、他の相続人との新たな相続トラブルが起きたりする可能性があるのです。

そのため、法律上義務はありませんが不要なトラブルを防ぐためにも、相続登記は必要不可欠な手続きとなっています。

相続が開始された場合は、できるだけ早く相続登記を行うことで、よりトラブルに巻き込まれるリスクを抑えられるのです。

相続登記には3パターンの方法がある

相続登記には大きく3つのパターンがあります。

それぞれの状況に応じた相続登記について確かめていきましょう。

法定相続分による相続登記

不動産を相続する際には、法定相続分によって相続登記を行う場合が多いです。

法定相続分は、遺産を分割する際に一人ひとりの相続人が必ず相続できる持ち分を定めたものです。

つまり、1つの不動産を法定相続分の持ち分に分けて相続人全員で共有することができるのです。

不動産を相続人全員で共有した際には、その不動産は相続人全員の名義となり、登記にも複数の名前が記載されます。

登記を行なう際には、法律によって分配を行うため、相続人のうち誰か1人が代表して相続登記を申請できます。

不動産をすぐに売却して現金を分け合う場合は複数人で登記しても特に問題はありません。

ただし、今すぐではなく将来売却することを考えている場合や建て直しの予定がある場合などには、共有者全員の同意が必要となり、誰か1人でも反対している話がまとまらずに相続人の間でトラブルになってしまうのです。

不動産の共有をして相続登記をする場合には特に注意しましょう。

遺言による相続登記

亡くなった方が遺言書を残しており、遺言書の内容に誰が不動産を相続するか記載されている場合があります。

相続を行う際、通常は法定相続分に則り配分が決定されますが、遺言書が残されている場合には遺言書の内容が法定相続分よりも優先されます。

不動産の相続の場合にも、遺言書に記載された相続人が不動産を相続します。

しかし、不動産を相続する人を含めた相続人全員が同意した場合には、改めて相続について話し合い、改めて相続の配分について相談することができます。

つまり、基本的には遺言書に書かれた相続人が不動産を相続し、他の相続人が相続をする場合には、話し合いが必要になります。

遺産分割協議による相続登記

相続人が複数いる場合には遺産分割協議によって、誰がどの遺産を相続するのか決定されます。

遺産分割協議で取り決める部分には法定相続分など法律上の取り決めは関係ありません。

そのため、話し合いが円滑に進めば、遺産分割協議書を作成し、その後相続登記を行います。

遺産分割協議が行われている間は、相続人全員が共有した名義となっており、その不動産は全員の所有物として扱われます。

また、遺産分割協議によって法定相続分に沿った共有登記も行えます。

しかし、「2.1法定相続分での登記」でも触れたように、この登記方法はトラブルの原因となる場合があることから、不動産をすぐに売却する場合など特別な事情がある場合のみだけ共有登記を行うようにして、なるべく共有での登記は控えた方が良いでしょう。

必要となる書類、費用、期間は？

さて、相続登記はなるべく早く行ったほうが良いのですが、実際にはどのような手続きが行われるのでしょうか？

必要となる書類や費用などを確かめていきましょう。

必要書類

相続登記を行う際に必要となる代表的な書類は、以下のようなものです。

• 死亡した方の出生から死亡時までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本
• 死亡した方の住民票の除票
• 相続人全員分の戸籍謄本
• 対象不動産の固定資産評価証明書
• 遺産分割協議または遺言書

それでは、それぞれの書類について詳しく解説していきます。

死亡した方の戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本

相続登記の必要書類の中で集めるのが大変なものが、亡くなった方の全ての戸籍謄本です。

これは、法定相続人を確定するために必要となる書類となり、生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍謄本が必要となります。

例えば、引っ越しなどで本籍が移動している場合には、その引っ越す前の自治体の役所から改正原戸籍謄本を取得します。

このように、徐々に遡っていき出生地から戸籍謄本を取得できれば全ての戸籍謄本が集まったことになります。

ただし、結婚や離婚の回数が多いとその都度戸籍謄本が増えていきますので、戸籍謄本の量が増加し集めるのが難しくなります。

また、戸籍謄本を集める過程で相続人が増える場合もありますので、謄本の内容も注意深くチェックしておきましょう。

死亡した方の住民票の除票

住民票の除票はあまり聞き慣れない書類かもしれません。

除票とは、すでにその住所には存在していないことを表す住民票のことです。

つまり、相続登記の場合には不動産の所有者が亡くなっていることを表す、本人確認と同じ意味を持つ書類となるのです。

この除票は亡くなったときに生活していた本籍の役所で取得できます。

また、戸籍謄本と同時に取得することができ、相続登記のための書類集めをある程度簡略化できます。

相続人全員分の戸籍謄本

相続登記はもともとの所有者から新たな所有者となる方へ名義を変更します。

そのため、新しい所有者が本当に正しい相続人かどうかを確かめる必要があります。

亡くなった方の戸籍謄本のように遡る必要はなく、現在の本籍地の戸籍謄本のみで問題ありません。

また、相続人全員分の印鑑証明書も必要となります。

必ずしも全員分の印鑑証明書が必要になるとは限りませんが、住民票と同じく役所で取得できますので、同時に発行してもらいましょう。

ただし、遺言書がある場合は名義変更を行う人の戸籍謄本だけが必要となりますので、他の相続人の謄本などは不要です。

相続する不動産の固定資産評価証明書

相続登記を行う際には登録免許税を支払わなくてはいけません。

登録免許税を支払うために必要となるのが、相続する不動産の固定資産評価証明書です。

固定資産評価証明書は、相続する不動産がある市町村役場で受け取ることができます。

固定資産評価証明書は毎年4月1日以降に新しい証明書に更新されるため、常に最新の証明書を取得するようにしましょう。

また、書類集めなどで4月1日を跨ぐ可能性がある場合は、手間がかかりますが、全ての書類が集まってから取得するのが良いでしょう。

遺産分割協議書または遺言書

相続登記を行うためには、その相続が適切に行われているのかを確かめる必要があります。

しかし、相続登記の手続きを行う担当者は実際に遺産分割協議に参加することはできませんよね。

そこで、相続登記の際には遺産分割協議書によって、適切な話し合いが行われ正しく相続が行われたことを証明する必要があるのです。

また、遺産分割協議書には相続人全員の署名と押印が必要です。

相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書は、遺産分割協議書の証明や報告書の代わりとして使用されています。

また、遺言書によって相続を行う場合には、基本的に遺産分割協議が行われません。

そのため、遺言書がある場合は遺言書のみを提出するだけで済むため、相続登記の手続きを大幅に簡略化することができます。

登記申請書

相続登記を行う際には、上記の書類に加えて法務局へ登記申請書を提出します。

法務局はこの登記申請書を元に相続登記を行い、登記申請書に記載されていることに間違いがないかをさまざまな書類で確認します。

そのため、登記申請書の記載が相続登記の大部分を占めているともいわれています。

ただし、登記申請書は相続登記が必要となるケースによって使用する書式が異なります。

申請書の書式は法務局のホームページからダウンロードすることができるため、該当する書式を印刷して自分で記載してみましょう。

掛かる費用

相続登記を行う際には、必ず登録免許税が必要となります。

相続登記を行う場合には、登録免許税に該当する金額の収入印紙を購入し、申込書に貼り付けて納めます。

登録免許税は「不動産の固定資産税評価額×0.4%」という計算式で算出されます。

例えば、固定資産評価額が1,000万円の場合は4万円の登録免許税が必要となります。

1,000円未満の端数は切り捨てになり、もし税額が1,000円未満になる場合には、登録免許税は1,000円となります。

他にも、司法書士へ相続登記を依頼する場合の依頼費用や、各書類を取得する費用などが別途必要となります。

登録免許税以外の費用が必要な場合もあれば、そうでない場合もありますので、できるだけ余裕を持った費用計画を立てておきましょう。

期間はいつまでか

相続登記はすぐにできる場合もあれば、遺産分割協議などで時間がかかってしまう場合もあります。

しかし、相続登記には決められた期限はなく、相続が開始された時点でいつでも相続登記を行なうことができます。

また、最初に触れたように相続登記をしなくても罰則などはありません。

しかし、相続登記をしていない状態でも相続人にはその不動産の固定資産税の納付義務があるため、相続登記に関する督促などはありませんが、固定資産税の支払いに関する督促状相続人のもとへ届く場合があります。

そして、相続登記を行っていなくても法律的な問題はありませんが、下記のようなトラブルに巻き込まれる可能性があります。

• 不動産を売却できない
• 他の相続人が勝手に売却してしまう
• 相続人のうちの1人が亡くなったときに手続きが煩雑

これらのトラブルは、予め相続登記を行っておくことで防ぐことができます。

相続登記に期限の定めはありませんが、できる限り早い時期に相続登記を行なうと良いでしょう。

相続登記の注意点

遺言書が残されていた場合は、法定相続分よりも遺言内容が優先されると先述しましたが、ここからは必要書類についてなど、具体的な手続き方法をお伝えしていきます。

遺言書の有無にかかわらず、相続登記が完了した後、登記識別情報（権利証に代わる書類）が発行されますが、登記の完了後、3カ月を過ぎると受け取れなくなります。

遠く離れた地に住んでいる場合などは、相続登記申請の際に、必要書類と合わせ、切手を貼り付けた状態の書留用の封筒を提出すれば、郵送で受け取ることができます。

遺言書がある場合

自筆で遺言が残されていた場合には、家庭裁判所で検認手続きを申し立てます。検認とは相続人に遺言の存在と遺言書の内容を伝える手続です。

ただし、遺言の有効性を判断するものではないため、相続登記申請時に必要書類として提出したものの、法務局が不備を見つけた場合には遺言書にのっとった登記の手続きができないこともあり得ます。

公正証書遺言は検認の手続きは不要で、公証人が遺言書の内容を審査済みなので安心して登記手続きに移行できます。

遺言がある場合は、遺言書が相続登記の必要書類です。

そのほかに相続登記の際の必要書類は以下の通りです。

• 遺言書
• 被相続人の死亡が分かる戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 遺言で相続する全ての相続人の戸籍謄本
• 遺言で相続する全ての相続人の住民票
• 固定資産評価証明書

遺言で相続人以外の人に遺産を受け継ぐ「遺贈」が指示されていた場合、登記は相続登記ではなく、「遺贈」による所有権移転登記になります。

この場合の登記申請の必要書類は以下の通りです。

• 遺言書
• 被相続人の死亡が分かる戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 権利証もしくは登記識別情報
• 受遺者の住民票
• 遺言執行者の印鑑証明書
• 遺言執行者の印鑑証明書

遺言書がない場合

遺言書が残されていない場合は、法定相続と遺産分割協議で相続登記の進め方や必要書類が異なります。

まずは法定相続での相続登記申請する時の必要書類です。

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
• 被相続人の住民票の除票
• 全ての相続人の現在の戸籍謄本
• 全ての相続人の住民票
• 固定資産評価証明書

相続人全員が法定相続分にのっとり共有者として相続登記を申請できますが、相続登記の完了後には申請した人のみ、共有持分についての登記識別情報のみが交付されます。

全ての相続人が登記識別情報をもらいたい時には、相続人全員が登記申請書に判を押すか、委任状を作って全ての相続人を申請人とした状態で必要書類をそろえ相続登記を行います。

相続人に未成年者がいる場合は、法定代理人となる親権者を申請人として、登記識別情報を受け取ります。

次に、遺産分割協議を行ってから相続登記申請をする時の必要書類です。

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
• 被相続人の住民票の除票
• 全ての相続人の現在の戸籍謄本
• 遺産分割協議の末に相続することになった人の住民票
• 遺産分割協議書
• 全ての相続人の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書

後から見つかった不動産に対しては、遺産分割協議書に「そのほかの不動産を相続人○○が取得する」などと付記しておけば、遺産分割協議書を再び作成する手間が必要なくなります。

しかし、後から見つけた不動産が大きいものの場合もありますので注意しましょう。

相続人に未成年者や成年被後見人等がいる時には家庭裁判所の許可・手続きが必要になる場合があります。

今からできる相続登記対策はある？

生前から相続登記に向けて対策をしておけることはいくつかありますので、ご紹介します。

まずは、できるだけ本籍地の移動を控えておくことです。

被相続人が亡くなった後は、出生から死亡までの全ての戸籍謄本等が手続きの必要書類となるからです。

預金口座の名義変更や不動産の相続登記などで必要書類とされています。

次に、所有している不動産の登記内容を確認しておくことです。

代々受け継いできた土地などは、測量の精度が低い時代に測量したものかもしれません。

境界を確認してみたら、土地がなかった、などということがあるかもしれません。

相続登記の時点で問題が発覚するよりも、あらかじめ確認しておくと、残された人は助かります。

できれば、測量をしておき、最新の状態で登記ができているといいでしょう。

加えて、隣地との境界部分が重複してしていた場合、隣地の所有者と協議が必要な場合があります。所有の証拠となる必要書類のありかを分かっているのは自分だけかもしれません

後生に禍根を残さないようにしましょう。

誰かに貸し付けている不動産がある場合も同様です。賃貸借契約書などの必要書類も整えておきましょう。

最後にもう1点。大切にしてきた不動産をお持ちかもしれませんが、受け継ぐ人が何らかの理由で、不動産の相続登記後にすぐ、売却をするかもしれません。

不動産を売却する際には、不動産の登記名義人であるという事を示す必要書類があります。

それは、昔でいうところの権利書、今でいう登記識別情報です。

法務局で取得する登記簿謄本は、所有者が記載さていますが、権利書の代わりにはなりません。

権利書がない場合でも不動産売却は可能ですが、費用もしくは時間が掛かるため、すぐに売却、とはなりません。

権利書はきっと大事にしまってあるはずですので、探してみましょう。

さらに、不動産名義がご先祖様の名前になっていたら、さあ大変です。

細分化された相続人たちに出会う旅をしなくてはなりません。

顔も知らない親戚たちに協力をしてもらって、ようやく相続ができるようになります。

そのように大変な思いをご自分の代で決着させ、最新の名義人で登記をしておきましょう。

不安な方は、専門家に相談しましょう

基本的に相続登記は誰にでもできますが、申請手続きに不備があると、それだけ手間や負担がかかってしまいます。

特に、相続登記の手続きは人生で一度あるかないか珍しい機会であり、手続き自体も難しいです。

そのため、依頼の費用がかかってしまいますが、スムーズに相続登記を終わらせるためにも、司法書士や公認会計士などの詳しい専門家へ依頼をしましょう。

また、専門家へ依頼することで、亡くなった方の戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成など必要書類から難しい手続きまで全てを任せることができます。

相続が開始されると、相続登記以外にも必要な手続きが多くなるため、自分自身の負担を減らすためにも活用することができます。

専門家へ依頼する際の一般的な費用相場は、相続登記手続きの場合ですと5～10万円程度です。

高いと感じる方もいらっしゃるとは思いますが、自分一人よりも、確実かつスピーディに手続きを終わらすことができます。

自分で行うのが不安な方や平日の手続きが難しい方などは、専門家に相談して効率的に相続登記を終わらせましょう。

相談先選びのポイントとしては、相続に関するあらゆることに詳しい人、といえます。

相続財産だけでも金融財産や不動産、債権など多岐に渡り、それにまつわる法律や税制、相続登記などの内容も事細かに決められています。

同じ専門家でも何に重点を置いているかは異なります。

相続に力を入れている専門家の場合は、相続登記の必要書類の取得などもしてくれる場合があります。

無料相談などを実施している専門家もいますので、ぜひ一度気軽に連絡してみましょう。