マンションを相続する場合、一般的な戸建てを相続するときよりも相続税額を求める根拠となる、評価額の計算が複雑になります。

特に、マンションの場合は1棟丸ごと相続するのか、賃貸用マンションなのかなど、そのマンションの状況や用途などでも計算方法は異なります。

そこで、マンションを相続した場合の土地や建物の相続税評価方法や評価額について一緒に確かめていきましょう。

相続税評価とは

財産を相続すると相続税を納めなければいけませんが、その税額を算出する基準とするために行われるのが相続税評価です。

例えば、1,000万円を相続する場合の相続税評価は1,000万円となります。

ただ、土地を相続する場合、その土地の価格は日々変動していますので、計算を行うタイミングにより価値が変化してしまいます。

そこで、相続税評価を行い土地の価格を固定化することで、1年を通して相続税額が一定になるように考えられているのです。

また、土地の場合には宅地なのか農地なのか、その活用方法によっても土地の価値は変動します。

そのため、さまざまな要素を考えながら土地の相続税評価を行います。

土地相続税評価方法

それでは、実際に土地の相続税評価を行う方法について確認していきましょう。

路線価方式

土地の価格を表す1つの基準として、国税庁から「路線価」が発表されています。

路線価とは、道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額となっており、その年の1月1日時点の価格が反映されています。

この路線価は1年を通して変動しませんので、相続税だけでなく贈与税などの税額を算出するために活用されています。

そして、土地の相続税評価方法の1つに、この路線価を用いた「路線価方式」があります。

路線価方式は路線価を基準に、下記の計算式を用いてその土地の相続税評価を行います。

「路線価×奥行距離による奥行価格補正率価×土地面積＝土地の評価額」

計算式を見てわかるように、路線価方式では路線価だけでなく「奥行価格補正率」使用します。

奥行価格補正率は路線価が記された路線価図に記載されたアルファベットにより決められた割合です。

つまり、路線価を知る際に同時に奥行価格補正率まで知れるのです。

そのため、路線価方式で相続税評価を行う際の情報を集める場合には、路線価図を手元に用意しておきましょう。

倍率方式

相続税評価を行う場合路線価を使用するのが一般的ですが、路線価は代表的な場所のみ定められています。

そのため、路線価が定められていない地域では、路線価方式で相続税評価を行うことはできません。

そこで使用されるのが「倍率方式」という評価方法です。

これは、固定資産税評価額を用いて行う評価方法で、以下の計算式によって算出されます。

「固定資産税評価額×補正倍率」

補正倍率は、その土地の活用方法に即した評価を行うために用意された割合で、宅地や農地など活用方法によって倍率が異なっています。

また、固定資産税評価額と補正倍率、どちらも固定資産税評価証明書に記されています。

したがって、相続税評価を行う場合にはまず路線価を調べ、路線価が定められていない場合には市町村の役所で固定資産税評価証明書を取得して計算を行いましょう。

各評価方法の計算例

それでは、下記の例を用いて実際に土地の相続税評価を計算してみましょう。

• 路線価：15万円/㎡
• 土地面積：150㎡
• 奥行き補正率：0.8

各数字を路線価方式の計算式に当てはめると、以下のような計算式になります。

15万円×0.8×150＝1,800万円

つまり、この例の場合の相続税評価額は1,800万円だとわかるのです。

続いて、倍率方式での計算を以下の例を使用して行っていきます。

• 固定資産税評価額：2,000万円
• 補正倍率：1.1倍

この例の数字を計算式に当てはめると、2,000万円×1.1＝2,200万円となります。

2つの計算式や過程を比較すると等倍方式のほうが、スッキリとした計算式であることが分かります。

ただ、路線価方式でも使用するデータは手軽に集めることができますので、正しい数字を用意できれば、計算自体はそこまで難しくありません。

マンションの1室を相続する場合

路線価方式や倍率方式で求められる評価額は、その土地全体の評価額です。

しかし、マンションを1室だけ所有している場合、この計算式だと実情と合わなくなり適切な評価額とはいえません。

そこで、土地全体の評価額に「敷地権割合」をかけて、1室分の土地の相続税評価を行います。

この敷地権割合はマンションの登記簿などに記されていますので、きちんと調べておき適切な面積の評価額が計算できるように準備しておきましょう。

賃貸マンションの評価方法

マンションを相続する場合、自宅用だけでなく収入を得るための賃貸物件として所有していたマンションを相続することがあります。

賃貸マンションが建設されている土地は、「貸家建付地」となり一般的な宅地とは異なった土地として計算方法が変化します。

「宅地の相続税評価額-宅地の相続税評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」

賃貸マンションを相続する場合には、路線価図で判断できる「借地権割合」、法律で定められている「借家権割合」、利用率を補正する「賃貸割合」を使用します。

また、この計算式の中の「宅地の相続税評価額」は、路線価方式や倍率方式で求められる評価額を指しています。

つまり、貸家建付地は宅地の土地よりも使用用途が限られていますので、さまざまな割合を使用して評価額を補正しているのです。

路線価方式などの相続税評価が必要ないわけではなく、正しく相続税評価を行ってから貸家建付地の評価を行います。

そのため、まずは宅地の相続税評価を正しくできるよう注意深く計算をしましょう。

3種類の土地の地価

土地には状況に応じて3つの価格が定められています。

では、土地に関係する価格にはどのような種類、違いがあるのでしょうか？

実際の時価

土地の価格というと真っ先に思い浮かべるのが「時価」かもしれませんね。

これは、実際に土地が売買される金額を表しており、同じ地域・目的の土地がいくらで売買されているかを調べ、そこから算出されます。

例えば、1,000万円で売り出してもすぐに売却ができる場合には1,000万円以上になりやすく、反対に売れなければ1,000万円以下になってしまうのです。

また、この時価は再開発や周囲の建物による影響により変化し、場合によっては情報だけでも大きく上昇する場合があります。

つまり、常に流動的な価格となっており、土地を購入する際には底値を見極めて購入したり、天井価格で売却したりすることで利益を高めることが可能です。

相続税評価額

今回のテーマである相続税評価によって算出された土地の価格を「相続税評価額」と呼びます。

相続税評価額は、主に相続税を算出するために使用されますが、贈与税を算出するためにも使用される価格です。

なぜ時価と相続税評価額が異なって定められているかというと、土地の正確な時価を知るためにはきちんとした手順を踏み調査しなければいけません。

しかし、この方法では別途時間や費用がかかってしまいます。

そこで、相続税評価額を設け、路線価などからその土地の価格を判断できるようになっているのです。

相続税評価額ではこうした相続人の手間などを考慮し、実際の時価の80％程度として計算されることが多いです。

これは、相続した土地をすぐに売却することができないことなどを考慮して、実際の時価よりも低くなるように設定されていると考えられています。

そのため、時価を基準に考えると路線価などを調べなくてもおおよその評価額を計算することが可能です。

固定資産税評価額

相続税評価額と同じように税金の金額を算出されるために使用される価格が「固定資産税評価額」です。

固定資産税評価額は主に固定資産税や不動産取得税などを算出する際の基準となり、市町村な決定し公表しています。

相続税評価額とは違って、固定資産税評価額は金額そのものが公表されているため、計算をしなくても下記の方法で価格を調べることが可能です。

• 固定資産税の納税通知書
• 役所で発行している固定資産評価証明書

また、固定資産税評価額は倍率方式を使用することで土地の相続税評価額を計算することが可能です。

さらに、建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ価格のため、固定資産税評価額を知るだけで土地と建物、両方の相続税評価額を知ることができます。

そのため、相続税とは無関係に思える価格ですが、きちんと相続税との関係性を把握しておき、有効活用しましょう。

小規模宅地等の特例で評価を下げる

マンションを含めた不動産の相続には「小規模宅地特例」という控除の制度があります。

そこで、相続税額を抑えるためにも小規模宅地特例について正しく知っておきましょう。

小規模宅地特例とは

小規模宅地特例とは、定められた面積の評価額を80％または50％減額できる制度です。

例えば、土地の評価額が1,000万円の場合、小規模宅地特例を使用することで最大200万円まで評価額を減らすことができます。

そのため、差額である800万円分の相続税を納める必要がなくなります。

ただし、小規模宅地特例が適用されるケースとされないケースがあるため、必ずしも特例を使用できるとは限りません。

どのような場合に利用できるかをきちんと把握しておき、生前から小規模宅地特例を利用できるように準備しておきましょう。

小規模宅地特例の条件

小規模宅地特例を利用するには、以下の3つの条件のうち1つを満たす必要があります。

• 同居していた配偶者が土地を相続する
• 同居していた親族が土地を相続し、相続税の申告期限まで売却せず居住している
• 同居していない親族が土地を相続し、亡くなった方に同居していた配偶者や親族がいない。さらに、相続が開始する前3年以内に相続人や相続人の配偶者が所有する住宅に居住しておらず、相続税の申告期限まで売却していない

また、小規模宅地特例の適用外となるのは以下の2つの条件です。

• 同居していない親族が土地を相続したが、その相続人または相続人の配偶者が所有する住宅に居住している
• 区分登記をした二世帯住宅のうち、相続人が保有している土地部分

これらの条件をまとめると、同居していた親族や配偶者が相続する場合、申告期限までに売却していなければ小規模宅地特例を問題なく使用できます。

一方、同居していない相続が相続する場合、自分で住宅を所有していると小規模宅地特例は利用できなくなります。

特に、同居していない場合には個人で住宅を所有している場合がありますので、小規模宅地特例が使用できないケースが多く注意が必要です。

賃貸マンションの小規模宅地特例

マンションに小規模宅地特例を利用する場合、そのマンションが賃貸物件である場合には通常の条件ではなく、特別な条件を満たす必要があります。

• 事業継承要件：貸付事業を引き継ぎ、相続税申告期限まで事業を行っている
• 保有継続要件：相続税申告期限まで土地を所有している

まとめると、もともと貸付事業を行っており、相続税申告期限まで土地を売却せずに事業を行っている場合、賃貸マンションに小規模宅地特例が活用できます。

賃貸マンションの場合、諸規模宅地特例を適用させると200㎡までの評価額を50％減額できます。

減額幅小さいように思えますが、もともと賃貸マンションの場合には貸家建付地のため、評価額が安くなりやすいため、減額のお得さが少ないということはありません。

むしろ、借地権割合などで評価額は減額されているため、宅地の評価額も低くなっており相続税評価額をより安くするためにも小規模宅地特例を積極的に利用しましょう。

分譲マンションの相続税評価について

都市部を中心にマンションの販売戸数は伸び続けており、分譲マンションを相続するケースもますます増えていくものと思われます。

総務省統計局による平成30年住宅・土地統計調査によると、建て方別住宅数の集計は以下の通りで、マンション等共同住宅は10年前から比較するると8％以上の伸び率となっています。

共同住宅　2334万戸　（43％）
一戸建て　2376万戸　（53％）
長屋建て　  140万戸　（26％）
その他　       14万戸　（2.7％）

※出典　総務省統計局　平成30年住宅・土地統計調査

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html

集合住宅の増加に伴い、今後マンションの相続も増えてくると思われますが、マンションの相続税評価にあたっては、戸建てと違って考慮すべき事項がいくつかあり、計算方法も少々複雑になりますので、ポイントを押さえておきましょう。

専有部分と共有部分

分譲マンションの相続税評価を考えるにあたっての確認事項として、専有部分と共有部分という考え方があります。

専有部分とは「何階の何号室」というように実際に生活する部屋のことで、共有部分とはマンションの住人が利用できる廊下やエントランス部分、エレベーターなどを指します。

マンションを購入すると、自分の居室（専有部分）と同時に、共有スペースの一部も購入したことになるので、分譲マンションの相続税評価にあたっては、共有部分も含めて考えることになります。

持分割合を用いた計算

では、具体的にマンションの相続税評価額の計算方法を見ていきましょう。

被相続人の所有する分譲マンションの相続税評価額は、マンション全体の相続税評価額×持分割合　となります。

持分割合とは、敷地権（マンションの土地の持ち分）の割合のことで、原則として専有部分の床面積の割合とされています。

持分割合は、建物の登記簿を取得することで確認できる他、マンションの売買契約書にも記載されていることが多いです。

マンション全体の相続税評価は、一戸建ての相続と同様に、土地と建物に分けて考えます。

それぞれの相続税評価額の計算方法について見ていきましょう。

建物の相続税評価

分譲マンションの建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じですので、既に算出されています。

固定資産税評価額を調べる方法は以下となります。

（1）固定資産税課税明細書を確認する
マンション等不動産を所有していると、市町村より固定資産税納税通知書が年に4回届きます。そちらに同封されている明細書の「価格」または「評価額」の欄に書かれているのが固定資産税評価額です。

（2）役場で証明書を取得する
都税事務所や市町村役場で申請すれば、「固定資産評価証明書」もしくは「固定資産公課証明書」を発行してもらえますので、そちらで評価額を確認できます。

土地の相続税評価

土地の相続税評価方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。

どちらを使って計算するかは国税局によって定められており、基本的に市街地であれば路線価方式、郊外にある場合は倍率方式が用いられます。

まずは相続するマンションが、どちらに当たるかを確認しましょう。

（1）路線価方式

路線価とは、道路に面する宅地１㎡あたりの評価額で、路線価図に千円単位で表記されています。路線価は毎年国税局が決定し、公表されるもので、年ごとに変わります。

路線価図は国税局のホームページに掲載されており、最新のものから過去6年分のものまで見ることができます。

路線価方式によるマンション全体の相続税評価額の計算方法は以下になります。

路線価×面積×画地補正率

※画地補正率とは、土地の形状や条件によって定められた調整倍率です

土地の形状が正方形や長方形でなくいびつであったり、道路に面する間口が小さかったりすると利用価値が下がるので、路線価にマイナスの補正率をかけて、減額補正を行います。

（2）倍率方式

路線価が定められていない郊外の土地では、地域によって設定されている評価倍率を用いて、固定資産税評価額を掛け合わせることで評価額を計算します。

路線価方式と比べると、土地の形状などは関係なく決まった倍率を掛けるだけで評価額が算出できるので、簡単な計算方法です。

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書で確認できます。

評価倍率は、国税局のホームページで調べることができます。

倍率方式におけるマンション全体の相続税評価額の計算式は以下のようになります。

固定資産税評価額×評価倍率

いずれかの計算式でマンション全体の相続税評価額が計算できたら、そこに持分割合を掛けて自身の相続税評価額を算出します。

分譲マンションの場合の「小規模宅地等の特例」

相続税を節約する方法として代表的なのが「小規模宅地等の特例」です。

これは、330㎡までの土地であれば、被相続人が住んでいた家の土地の評価額が80％減額されるというものです。

土地部分のみの適用のためマンションの相続には関係ないと誤解されがちですが、分譲マンションにも土地部分がありますので、適用要件を満たせば特例を受けることができます。

80％というのはかなり大きな節税になりますので、マンションの相続税評価をする際に、自身の物件が対象にならないか確認しておきましょう。

特例の適応のために必要なこと

「小規模宅地等の特例」が適応される条件は、基本的に以下のものがあります。

・被相続人が居住用に供された宅地であること
・被相続人と生計を一にしていた親族であること

基本的に被相続人と相続人が同居していたことが条件となりますが、賃貸マンション等に住んでいる持ち家のない別居親族（通称：家なき子）も含まれます。

変更があったのは主に家なき子に関する規定で、以前は親の持ち家に住んでいる孫も家なき子として特例を受けられましたが、改正後は適用外となりました。

小規模宅地等の特例に関しては、相続人と被相続人との関係により、要件が異なりますので、分譲マンションの相続に際して適応できるか等、詳細については早めに専門家に相談しましょう。

まとめ

マンションを相続すると預貯金などを相続する場合よりも相続税評価が複雑になり、必要なる計算式も増えてしまいます。

さらに、相続税評価が間違ってしまうと適切な相続税額が算出できず、準備や対策が効果的に行えなくなります。

そのため、計算式のそれぞれの数字や割合の意味を汲み取って、正しい数字で計算しましょう。

また、マンションの場合には1室だけを相続するのか、賃貸マンションを相続するのかなど、相続の状況に応じて計算式が変わります。

特に、小規模宅地特例のような制度を活用する場合、相続の状況に応じて利用できる条件が異なりますので、生前から所有しているマンションの状態について確かめておく必要があります。

したがって、あらかじめ相続するマンションや財産の状況を調べておくためにも、この機会に相続税評価を計算してみましょう。