相続する不動産は自宅だけに限らず、自宅とは他に所有していたマンションなどを相続する場合があります。

では、一軒家ではないマンションの相続税評価額はいくらになるのでしょうか？

今回は、マンションを相続した場合にスポットを当てて、評価の方法や節税のコツを解説していきます。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税を計算するために使用される財産の価値のことです。

これは現金に限らず土地や証券などにも適応され、相続が起きた日のどの程度の価値があるかを決定するために使用されています。

例えば、500万円の預金がある場合、この預金の相続税評価額は500万円として扱われ、この金額をもとに相続税額を算出します。

ただし、土地などの不動産の場合は日毎にその価値が変わり、相続が起きたときと相続税を支払うときの価値が異なってしまい、適切な税額とはいえなくなる場合があります。

そこで、不動産の相続税評価額を算出する際には、国税庁が定めている計算式によって評価額を算出しなければなりません。

1,000万円で購入した土地だからといって、そのまま評価額が1,000万円とはならないため注意が必要です。

相続税額決定の仕組み

相続税を計算するには、さまざまな手順を経ていくことが必要です。

まずは、受け継ぐ遺産と債務を全て把握し、それから遺産の課税価格を計算し、遺産の相続税の総額を算出します。

その後、相続人に課税される相続税額を算定します。

一つ一つに細かなルールが決められていますが、相続税申告の期限は10カ月です。

しっかり調べておきましょう。

相続財産の総額を算出

遺産となるものは亡くなった人、つまり被相続人の持っていたすべての財産です。

金融財産や不動産の陰に隠れがちですが、被相続人が支払う義務のある債務なども同様です。

幅広く事業などを手がけていた方であれば、亡くなったことを悲しんではいられません。

相続税申告期限の10カ月までにさまざまな手続きを終えなくてはいけないのですから、まずは遺産と債務を把握するため、自宅や会社を隅々まで確認していかなくてはなりません。

見逃しがちな相続財産をチェックしていきましょう。

• 不動産
  所有については法務局の登記情報で確認ができます。
  しかし、不動産を持っていることが分かっていても、売却には権利書が必要です。
  権利書がない場合には司法書士に本人確認情報の作成を依頼するか、法務局の事前通知制度などを使用しなければならず、時間がかかりますので要注意です。

さらに、本人でなければ分からない不動産もあるかもしれません。

• 有価証券
  忘れがちな金融財産の一つです。
• 骨董品
  見た目と違い、思わぬ価値がある場合もあります。
• ゴルフ会員権
  特に、ゴルフをしない相続人から見れば、見逃しやすいものです。
• 孫など他人名義の通帳
  他人名義でも贈与契約の書面がない場合には贈与は無効ですので、遺産となります。
• 死亡退職金や生命保険金などのみなし相続財産
  亡くなってから支払われるもので、相続財産の定義に当てはまらないため、みなし相続財産といいます。相続財産とは別で計算を行います。

上記のほか、見逃しやすいものとしては負債も挙げられます。

遺産だけでも探し出すのは大変ですが、負債を見逃すと大変です。

相続放棄の制度では、相続の事実を知ってから3カ月以内に放棄することができるとあります。

相続放棄の期限の3カ月後に債務を見つけた場合でも、相当の理由がない限り相続放棄はできません。

基礎控除額

相続税申告は、遺産を受け継ぐ全ての相続人が行うわけではありません。

相続税には基礎控除があり、以下の計算式が示されています。

• 3000万円+600万円☓法定相続人の数

上記の計算を行い、遺産額が下回っていれば、相続税申告は不要ですし、もちろん相続税の納税も不要となります。

基礎控除を上回る財産が相続税の課税対象です。

各種控除を確認

相続税には基礎控除のほかに税額控除の制度が設けられています。

相続税を支払うこととなった場合、うまく使っていくことで相続税を大幅に減らしていくことができます。

• 贈与税額控除
  相続開始前3年以内で、贈与財産を受けたものが課税価格に加算された場合、その贈与財産に課税される贈与税を控除できる
• 配偶者控除
  配偶者が相続した財産のうち、法定相続分または1億6千万円相当までは税額が軽減される
• 未成年者控除
  未成年者が成人になるまで、一定額の税額が軽減される
• 障害者控除
  障害者が85歳になるまで、一定額の税額が軽減される
• 相次相続控除
  10年間に2回以上相続があった場合、税負担が軽減される
• 外国税額控除
  外国の財産を相続した場合、外国の相続税が課税されると控除される
• 相続税精算課税制度における贈与税額の控除
  相続税額からこの制度で定められた贈与税額を控除する

上記のほか、債務があり支払いをしている場合には、その分を相続財産から控除できます。

加えて、遺産のうち、葬儀のために支払われた費用は非課税財産となります。

葬儀費用のほかには、墓石、仏具、公益のために使われるお金、心身障害者共済制度に基づいて支給される給付金を得る権利などが非課税対象になります。

各相続人の相続税額を算出

相続税の基礎控除の計算式には「法定相続人の数」という項目があります。

法定相続人の数とは、相続の放棄があった場合でも、元の法定相続人の数で計算します。

法定相続人の数が状況により変動すると、基礎控除の額も変化してしまい、公平な課税の妨げになるからです。

さらに、法定相続人には養子を算入できますが、その人数には制限があります。

• 実子がいる場合は、法定相続人の数に入れることができる養子は1名のみ
• 実子がいない場合は、法定相続人の数にできるのは最大で養子2名 

ほかにも、非課税財産の生命保険や退職慰労金の非課税財産の限度額計算にも法定相続人の数が使用されます。

相続税の節税のために必要なこととは？

先述してきたように、相続税にはさまざまな控除制度が設けられていますので、遺産の調査と合わせて制度について情報収集をしていくことが大切でしょう。

また、大きな財産をお持ちの方は、相続税の心配をあらかじめしておくと良いでしょう。

例えば、暦年贈与制度を使えば、贈与税の掛からない程度に贈与を繰り返し、財産を減らしておけば、相続税の節税につながります。

以下、さまざまな節税制度をご紹介します。

※適用期間制限が設けられている制度もあります。

• 暦年贈与

毎年の贈与額が110万円以下であれば、贈与税がかからない

• 相続時精算課税制度

60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子・孫への生前贈与を子・孫の選択で利用できる制度

• 贈与税の配偶者控除

贈与財産のうち、2,000万円までの部分の贈与税が非課税

• 結婚・子育て資金贈与

祖父母・父母等の直系尊属から、20歳以上50歳未満の子や孫等へ結婚・子育て資金を贈与した場合、受贈者1人あたり、1,000万円までの贈与税が非課税

• 教育資金贈与

孫などへの教育資金贈与についての非課税制度

• 住宅取得資金贈与

祖父母・父母等の直系尊属からの贈与が、その子や孫等が家を新築、購入または増改築等をするための資金になった場合、その一部の贈与税が非課税

ほかにも、金融財産よりも評価額が低いマンションなどの不動産を購入しておくなど、節税方法はたくさんあります。

税制に詳しい税理士などに相談しておくのも節税のためには重要なことといえます。

相続税評価額の計算方法

では、不動産の相続税評価額を知る場合にはどのように計算をすれば良いのでしょうか？

計算に必要な値

まずは計算に必要となる数字について解説していきます。

路線価

不動産のうち土地の相続税評価額を算出する際に使用するのが路線価です。

路線価は毎年7月頃に国税庁が発表している土地の価格で、その年の1月1日時点の価格として公示されます。

一般的に、路線価は売買価格の80％程度を目安とした価格に設定されています。

路線価を調べるためには、国税庁のホームページから閲覧することができますので、評価額を知るためにはまず路線価を調べることが必要です。

固定資産税評価額

不動産を所有していることで納める税金である固定資産税。

この税額を求めるために使用されるのが固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は建物や路線価が記されていない土地の相続税評価額を用いるのに使用されます。

建物の場合には固定資産税評価額が相続税評価額として扱われ、土地の場合には固定資産税評価額に記された一定の倍率をかけることで相続税評価額を計算できます。

固定資産税評価額は市町村の役所へ申請を行い取得できる「固定資産評価証明書」で分かるほか、毎年4月に送付される課税明細書などで確認できますが、インターネットなどで手軽に閲覧することができません。

そのため、土地の評価額のみを知りたい場合には、まず路線価をチェックすることがおすすめです。

奥行補正率

路線価から相続税評価額を計算する場合、奥行補正率という数字を用います。

奥行補正率は道路からどれだけ奥まっているのかを考慮するための数字で、実際の土地の形に即した評価額を算出するために用います。

奥行補正率は道路からの距離に応じて法律で定められています。

そのため、評価額を計算する際には権利書などで土地の詳細を調べておき、道路からの奥行距離を把握しておく必要があります。

相続税評価額を計算してみよう

それでは、実際に相続税評価額を計算してみましょう。

今回は以下のように設定した土地を例に計算していきます。

・路線価：20万円/㎡

・土地面積：300㎡

・奥行き補正率：0.9

土地の相続税評価額を求める計算式は「路線価×土地面積×奥行補正率」です。

そのため、今回の計算式では「20万円×300㎡×0.9」となります。

20万円×300㎡×0.9＝5,400万円

計算すると上記のようになりますので、この例の土地の相続税評価額は5,400万円となるのです。

続いて、下記の例を使用して、固定資産税評価額から相続税評価額を計算してみましょう。

• 固定資産税評価額：5,000万円
• 補正倍率：1.1倍

固定資産税評価額から計算する場合の計算式は「固定資産税評価額×補正倍率」です。

そのため、この例の場合は「5,000万円×1.1」という計算式になります。

5,000万円×1.1＝5,500万円

上記の計算により、この土地の相続税評価額は5,500万円であることが分かります。

比較してみると、固定資産税評価額を使用するほうが計算式が簡単になっており、計算内容も分かりやすいです。

ただし、どちらも計算できるようになっておくと、実際に相続が起きた際に手早く計算ができますので、一度自宅などを例にして練習してみましょう。

マンションの相続税評価方法

さて、これまで土地と建物という区分で相続税評価額を計算してきましたが、マンションの場合には異なる計算が必要なのでしょうか？

基本的な計算は変わらない

マンションを相続する場合を考えてみると、やはり土地と建物に分かれます。

建物の相続税評価額は固定資産税評価額となりますので、評価額の計算方法は変わりません。

また、土地の場合もマンションだからといって特別な計算が必要となることはありません。

マンションの相続税評価額を求める場合は、基本的には紹介した計算方法で求めましょう。

ただし、状況に応じてさまざまな補正が必要となりますので、常に同じ計算式で求められないことには注意が必要です。

マンションの1室を相続する場合

マンションを相続するケースの1つに、1室のみを相続する場合があります。

前述のように計算してしまうと、全ての部屋をマンション1棟ごと相続したこととなってしまうため、適切な相続税評価額とはなりません。

そこで、マンション全体の土地の相続税評価額に「敷地権割合」をかけて、所有している1室分の相続税評価額を求めます。

敷地権割合はマンションの登記簿謄本に記載されていますので、手軽に調べることができます。

ただし、建物についてはもともと1室分の固定資産税評価額が算出されていますので、敷地権割合を使用することはありません。

賃貸マンションの場合

さて、マンションを相続する場合、重要なのが他人に貸し出している賃貸マンションを相続するケースです。

この場合、計算式が少し複雑になりますので、しっかりと抑えておきましょう。

計算に必要な補正率

賃貸マンションが建設されている土地は貸家建付地となり、自用地とは異なった計算が必要です。

そのため、相続税評価額を求めるためには以下のような補正率が計算式に加わります。

• 借地権割合
• 借家権割合
• 賃貸割合

これらの補正率の中で、借家権割合は法律によって「30％」と定めてられていますので、名前を覚えなくても数字だけ覚えておけば計算に支障はありません。

また、借地権割合は路線価図の価格とともに記されているアルファベットにより割合が決められていますので、路線価を調べる際に合わせて把握しておきましょう。

そして、ややこしいのが賃貸割合です。

賃貸割合は賃貸マンションの中の空室割合による補正割合となっており、状況に応じて計算を行わなければなりません。

そのため、相続税評価額の計算の前に賃貸割合を算出するための計算が必要となり、計算の手間が1つ増えてしまうのです。

計算方法と計算例

それでは、実際に賃貸マンションを相続した場合の土地の相続税評価額を計算してみましょう。

今回は以下の例を用いて計算を行っていきます。

• 自由地の場合の相続税評価額：3,000万円
• 借地権割合：80％
• 20部屋中4部屋が空室になっている

まず、賃貸割合を求めます。

4/20＝0.25＝25％が空床となりますので、賃貸割合は75％となります。

賃貸マンションの土地の相続税評価額の計算式は「自用地の場合の相続税評価額-自用地の場合の相続税評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」です。

そのため、今回の計算式は「3,000万円-3,000万円×80％×30％×75％」となります。

3,000万円-3,000万円×80％×30％×75％＝3,000万円-540万円＝2,460万円

上記の計算により、この賃貸マンションの土地の相続税評価額は2,460万円だと分かります。

計算式の中で「自由地の場合の相続税評価額」という項目がありますが、これは最初に説明した「路線価×土地面積×奥行補正率」で求められる相続税評価額のことです。

したがって、「自由地の場合の相続税評価額」と決めなくても、マンションの土地の相続税評価額だと理解しておけば問題はありません。

1室のみ賃貸マンションとして借りている場合

投資用マンションが普及したことで、1室だけ賃貸するために所有している場合があります。

この場合にはどのように計算すれば良いのでしょうか？

基本的な計算は、1室のみを相続する場合と同じですが、そこへ賃貸用マンションの計算で用いた借地権割合や借家権割合をかける必要があります。

計算式は以下のようになります。

「自用地の場合の相続税評価額-自用地の場合の相続税評価額×借地権割合×借家権割合」

「自用地の場合の相続税評価額＝路線価×土地面積×奥行補正率×敷地権割合」

注意が必要なのは、マンション1棟を相続する場合と違って賃貸割合は必ず100％として計算されるという点です。

それ以外の部分では必要となる補正率などは変わりませんので、1棟を相続した場合の計算ができれば問題なく1室のみの場合の相続税評価額を算出できるでしょう。

節税の工夫をする

不動産の評価額は他の遺産に比べて高額になりやすいため、相続税額も高額になる可能性が高いです。

そこで、相続税の節税方法についてもきちんと把握しておきましょう。

控除制度を利用する

相続税には「基礎控除」という控除制度が定められています。

この制度を活用されると、まず遺産の評価額から控除額が差し引かれ、その後控除額を上回った分についてそれぞれの相続学額にもとづいた相続税が課税されます。

そして、特別な申請などをしなくても控除が行われることが大きなポイントになっています。

基礎控除の金額は法定相続人の人数によって変化しますが、以下の計算式で算出できます。

「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」

例えば、妻と二人の子供が遺産を相続する場合、法定相続人は3人ですので計算式は「3,000万円＋600万円×3」となり、控除額は4,800万円となります。

もし、不動産の相続税評価額が3,000万円、その他の遺産の評価額が1,000万円の場合は、控除額を下回っていますので、評価額は0円として扱われ相続税がかかりません。

一方、不動産の相続税評価額は同じでも、その他の遺産の評価額が2,000万円の場合、合計が5,000万円となります。

すると、控除の金額よりも200万円上回っていますので、200万円にかかる相続税を納める必要があります。

この基礎控除は非常に高額で、不動産を相続する場合でもほとんどの世帯がで相続税が0円になっていますります。

そのため、しっかりと不動産の相続税評価額を計算して、基礎控除内に遺産の評価額の総額が収まるようにすることが節制対策では重要です。

マンション節税

遺産を相続する場合には現金よりも不動産のほうが評価額が低くなるように設定されています。

そこで、預金などに余裕がある場合には、生前に賃貸マンションを建設・購入しておくことで相続税を抑えることが可能です。

また、建設・購入するマンションをタワーマンションにすることで、節税効果がより高くなります。

なぜかというと、全く同じ間取りの場合には高額な高層階でも安価な低層階でも同じ相続税評価額となるからです。

つまり、高層階を自分の自宅とする場合には、分譲価格の半値以下で手に入れることも可能なため、非常に節税効果が高くなるのです。

ただし、こうした節税目的のマンション購入に対しては評価方法の改正が行われる可能性が高くなっています。

また、賃貸マンションを建設しても空室率が高くなれば相続税以上に損失が発生しますので、不動産による節税対策にはリスクを十分に理解して行いましょう。

相続に関する質問などはこちらから

相続には税金の他にもさまざまな問題や手続きが発生します。

特に、相続は人生の中で何度も経験するものではありませんので、手続きに慣れるということはありませんよね。

そのため、さまざまな相続に関する悩みや質問などがある場合は専門家に頼ったほうが良いでしょう。

悩みや質問は相続への理解を深めるためにも必要ですので、この機会に全て解消させて前向きに相続に取り組みましょう。