財産を相続する場合、その中に家屋が含まれていることがあります。

他の財産と違って家屋は価値が高くなりやすく、複数の相続人で分けることができない財産のため、相続時の扱いが非常に難しいといわれています。

そこで、家屋を相続する際の分割方法や手続きなどについて解説していきます。

家屋（不動産）を相続した場合

まずは、家屋を相続した場合の分割方法について説明していきます。

遺産分割協議をスムーズに行うためにも、分割方法ごとの特徴をしっかりと確かめていきましょう。

代償分割

家屋が1つしかない場合、誰かが相続をしてしまうと他の相続人は相続することができず、相続財産に不平等が起きてしまいます。

そこで、相続人全員へ相続財産を公平に分割させる方法として代償分割という方法が効果的です。

代償分割は1人が家屋を相続し、その相続人が他の相続人へ相続分に応じた金額を支払うという方法です。

例えば、1,000万円の家屋に対して4人の相続人がいる場合、この中で1人が家屋を相続し、残りの3人へそれぞれ250万円を支払います。

このように家屋を残したまま、相続人全員が公平に相続可能となるため、引き続きその家屋に住み続けたい場合などには非常に有効な方法です。

ただし、相続人は相続税の他にお金を支払わなくてはいけませんので、それだけの貯金などがなければ実現できません。

また、遺産分割協議で代償分割が決まった場合は、遺産分割協議書に誰がいくら支払うのかを細かく記載しておきましょう。

金額が記載されていないとトラブルになることがありますので、しっかりと書面に残しておくことが大切です。

換価分割

代償分割ができない場合や家屋が必要ないという場合には換価分割という方法が有効です。

換価分割とは家屋を売却し、その売却金を相続人で分配する方法です。

そのため、家屋は手元に残りませんが、全員が同じ金額を相続するため公平に相続することが可能です。

ただ、換価分割の場合売却が決定しなければ分割することができず、売却には手数料などが別途必要となります

さらに、売却したことで得た利益には所得税や住民税が必要となり、売却金額は評価額とは限りません。

分配されるまでに時間が掛かるだけでなく、想定以上に安い金額を相続する可能性があります。

換価分割の場合は「どれだけ高く売るのか」というだけでなく、いかに手数料を抑えるかも重要なポイントになります。

共有分割

家屋を実際に分割して相続することは不可能ですが、名義上全員で所有することで家屋を残したまま全員が家屋を相続することが可能です。

この方法を活用すれば、誰か1人がその家屋を使用しても名義上全員が持ち分に合わせて所有していますので、他の相続人へ金銭を支払う必要はありません。

ただし、全員の所有物となりますので、誰か1人で専有することでトラブルが起きたり、売却などが一存でできなかったりとトラブルが起こる場合があります。

特に、次の世代に相続権が発生した場合、誰がどの程度の割合を相続するのか、相続権が複雑になってしまうため、ほとんど行われることはありません。

また、換価分割を行う際に共有分割を行うことで登記を済ませて売却を行う場合があります。

すぐに手放す場合や遺産分割協議が長引いている場合など、一時的に行う分割方法として共有分割を活用することが良いでしょう。

家屋の相続手続きの流れ

それでは、実際に家屋の相続が発生した場合の手続きの流れを見ていきましょう。

遺言書を探す

家屋の相続が起きた場合、重要なのが遺言書の存在です。

遺言書は亡くなった方の遺志が記されており、原則として遺産分割協議や法定相続よりも優先されます。

そのため、遺言書がある場合には上記のような分割は行われず、記された相続人が1人で相続を行います。

特に、遺言書がある場合には他の相続人へ金銭の支払いは必要ありませんので、支払能力がなくても1人で相続してもリスクはありません。

また、遺言書がある場合、家屋については遺産分割協議を行う必要もなくなります。

もし、該当の相続人以外が反対しても、該当者が賛成しない限り協議が開かれることもありません。

したがって、遺言書の有無で相続の手順が大きく変わってしまうため、相続が始まったらまず遺言書を探しましょう。

遺産分割協議

遺言書がない場合などは、遺産分割協議が開かれ相続人一人ひとりが何を相続するのかを話し合い、決定します。

重要なのは、遺産分割協議は相続人全員が参加しなければいけないという点です。

つまり、遺産分割協議を開催する前に相続人の人数を確定しなければいけません。

相続人を確定するためには、亡くなった方の本籍地ごとの戸籍謄本を使用します。

そのため、現在の本籍地から出生地まで遡りながら戸籍謄本を集め、それから遺産分割協議を行いましょう。

また、遺産分割協議が終わった場合には遺産分割協議書を作成して、誰がどの遺産を相続したのかを書面で残しておきます。

遺産分割協議書がなければ、相続をする権利があることを証明できず、そもそも適切に遺産分割協議が行われたかどうかも証明できなくなります。

すると、登記や売却の際に不具合が生じる可能性がありますので、しっかりと協議内容を記しておくように注意しましょう。

相続登記

家屋を相続する相続人が決まった場合、法務局で相続登記の手続を行います。

これは、家屋の名義を変更するための手続きで相続登記を経て、初めてその家屋に対する所有権を得ることになります。

相続登記を行う際には申請書以外にも以下の書類が必要となります。

• 被相続人の出生から死亡時までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員分の住民票
• 対象不動産の固定資産評価証明書
• 遺産分割協議または遺言書

この中で被相続人に関する戸籍謄本は相続人を確定する際に集めていますので、改めて集める必要はありません。

遺言書がある場合には遺産分割協議書はもちろん、他の相続人に関する書類は必要ありませんので、書類を集める手間を大幅に削減できます。

ただ、相続登記には期限がなく義務ではありませんので、登記をしなくても罰則が科されることはありません。

しかし、相続登記を行わないと売却などができなくなり、他のトラブルに巻き込まれる可能性がありますので、相続が確定したら早急に行いましょう。

家屋を相続時にかかる相続税

最後に、実際に家屋を相続した場合の相続税について確かめておきましょう。

相続税の計算方法

相続税を計算する場合には、相続税評価額を用いてまず以下の計算式を用いて相続財産の総額を算出します。

「基礎控除額-遺産総額＋生前贈与の金額−借金や葬式費用の控除など」

基礎控除とは相続人全員が活用できる控除となっており、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求められます。

計算式でも分かるように、この基礎控除を上回らなければ相続税は発生しません。

そして、この総額を相続人全員で分割し、その総額に関して以下の税率をかけて相続税額を求めます。

つまり、相続税の計算は2段階に分かれており、一人ひとり納めるべき相続税額が異なっているのです。

家屋の相続評価額

相続財産を確定する場合、財産ごとに相続税評価を行います。

例えば、貯金500万円があれば、相続税評価により500万円の価値があると確定します。

ただし、家屋の場合は価値が確定しておらず、日毎に価値が変わります。

すると、相続税を計算するタイミングによって税額も変化してしまうのです。

そこで、家屋は固定資産税評価額を相続税評価額として扱うことで、価値を一定化してタイミングによる税額の変化を防いでいるのです。

固定資産税評価額は、毎年4月ごろに送付される固定資産税の課税明細書に記載されているほか、市役所などで固定資産評証明書を取得することでも知ることが可能です。

実は、相続登記の際にもこの固定資産評価証明書が必要となりますので、登記をする前に相続税額を計算し相続税の結果をもとに協議ができます。

家屋の用途や状況によっても相続税の評価額の計算方法が異なります。

下記で3つのパターンについて説明していきます。

被相続人が使っていた家屋の場合

被相続人が居住していた家屋や、被相続人が事業用として使用していた家屋の相続税の評価額は対象の家屋の「固定資産税評価額×1.0」で求めることができます。

つまり、家屋の固定資産税評価額＝その家屋の相続税の評価額ということです。

それでは固定資産税評価額とは何でしょうか。

これは、毎年納める固定資産税の金額を決定するために市区町村が定める資産の評価額です。

調べる方法は3つあります。

1番手軽な方法は、毎年市区町村より送られてくる固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書の「価格」という欄を確認する方法です。

（市区町村によって若干項目名が異なります）

固定資産税の納税通知書は家屋のその年の1月1日時点での所有者に対して送付されます。

もし、課税明細書を紛失してしまったなどの場合に確認する1つの方法は、不動産を管轄する市区町村役所において「固定資産税評価証明書」を取得する方法です。

もう1つの方法は、同じく自治体で固定資産課税台帳を閲覧する方法です。

相続人がこの書類を取得したり、固定資産課税台帳を閲覧するために必要な書類は自治体によって異なりますので、もし必要な場合は問い合わせをしてみることをおすすめします。

また、家屋の固定資産税評価額は、市場価格の約70％程度になります。

貸付用の家屋の場合

貸付用の家屋の相続税の評価額は、被相続人が使用していた場合とは計算方法が異なります。

被相続人が使用していた家屋は、固定資産税評価額＝相続税の評価額となっていますが、第三者に貸与していた場合は、自分で使用している場合に比べると自由に取り扱いにくいため、相続税の評価額から借家権割合を引くことができます。

被相続人が家屋を第三者に貸与していた場合の家屋の相続税の評価額の計算方法は「固定資産税評価額×（1－借家権割合）」です。

借家権とは、契約をして建物を借りている場合の借主の権利でのことです。

借家権割合とは、この家屋の価値における借家権の割合のことです。

借家権割合は各都道府県ごとに定められており、国税庁のホームページから調べることができます。

2019年現在は全国の都道府県で一律30％となっています。

ただし、今後変更になる可能性もあります。

相続税の評価対象の家屋が賃貸アパートの場合は、上記の計算に賃貸割合も関わってきます。

家屋の延べ床面積に対する賃貸されている部分の床面積の割合を借家権割合にかけ合わせ、引くことができるので、賃貸している部分が多ければ、その分評価額が下がるという仕組みです。

計算式は、「固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）＝家屋の相続税評価額」となります。

建築中の家屋の場合

もし、相続対象の家屋が建設中だった場合はどうなるでしょうか。

建設中の家屋の相続税の評価額を算出するためには、まず、家屋の費用現価を算出します。

費用現価とは、建築開始時から相続時までに家屋建築にかかった金額のことです。

算出のためには、家屋の総工費に対して、建築請負業者から発行してもらう「進捗率証明書」に記載されている工事進捗率を掛け合わせます。

そうして算出した費用現価の70％が建設中の家屋の相続税の評価額です。

家屋そのものの評価額以外の相続は、工事代金を先払いしていたか、後払いとしていたかによって異なります。

総工費を先払いしていた場合は、総工費から費用現価を引いた金額がプラスの財産となります。

逆に、総工費を後払いとしていた場合は、費用現価がそのまま未払いとなっていますので、負の財産として扱われます。

土地の相続評価額

家屋を相続する場合、建物だけでなく土地も一緒に相続するのが一般的です。

そのため、家屋と合わせて土地の相続評価についても知っておきましょう。

土地の相続税評価額は「路線価×奥行価格補正率×土地面積＝土地の評価額」で算出できます。

ただ、路線価は全ての地域で公表されている訳ではありませんので、固定資産税評価額を用いた「固定資産税評価額×倍率」という計算式で算出する場合があります。

つまり、家屋を相続する場合は建物と土地両方が相続財産となり、建物の評価額が安くても、土地の評価額が高ければ高額な相続税が課税される可能性があります。

また、土地を相続する場合の手続きは家屋の場合と変わりませんので、家屋とまとめて手続きを行いましょう。

計算例

それでは、以下の例を用いて相続税の計算をしてみましょう。

ただ、今回は他に相続する財産が無いものとして扱いますので、実際の相続とは異なる場合があります。

• 路線価：20万円/㎡
• 土地面積：300㎡
• 奥行き補正率：0.8
• 建物の固定資産税評価額：3,000万円
• 相続するのは妻と2人の子供

まず、土地と建物の相続税評価額を求めます。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じなため3,000万円です。

次に土地の相続税評価額は、20万円/㎡×0.8×300㎡＝4,800万円となります。

基礎控除の金額は、3,000万円×600万円×3人＝4,800万円です。

つまり、相続財産の総額は、4,800万円-3,000万円-4,800万円となるため、3,000万円が相続税の課税対象額となります。

続いて、それぞれの相続額に応じた相続税額を求めていきましょう。

それぞれの相続額は以下となります。

妻：1,500万円

子供：750万円ずつ

そして、計算を行うとそれぞれの相続税額が以下のようだと分かります。

妻：（1,500万円-50万円）×15％＝217万5,000円

子供：750万円×10％＝75万円

妻は相続財産の半分を相続しますのでその分相続税額も高額になります。

ただし、妻には配偶者控除が定められており、実際に相続する評価額が1億6,000万円までは相続税額がかかりません。

そのため、上記の例では計算上相続税は算出されていますが、実際に相続税を納める必要はないのです。

小規模宅地特例

家屋を相続する際の控除制度として活用できるのが小規模宅地特例です。

これは一定の面積までの土地の相続税評価額を減額するもので、50％または80％減額されます。

宅地の場合は330㎡までが80％減額され、支払う相続税額が大きく減額されます。

例えば、評価額1,000万円で面積が500㎡の土地の場合、以下のように評価額が変化します。

• 1,000万円/500＝2万円/㎡
• 2万円×330㎡×80％＝660万円×80％＝528万円、660万円-528万円＝32万円
• 2万円×170㎡＝340万円
• 32万円+340万円＝372万円

つまり、最初の評価額よりも528万円減額されていますので、このまま課税されていたと仮定すれば約50万円相続税が安くなっているのです。

小規模宅地特例を使用する際にはいくつか条件がありますが、適用することで評価額が大きく減額します。

場合によっては基礎控除を下回ることもありますので、適用できるかをあらかじめ調べておき、可能なら確実に適用できるように準備しておきましょう。

相続人が適用条件を満たす必要がある

小規模宅地特例は、条件に合致していれば相続税の評価額を大きく下げることができるため、相続税の節税効果が期待でき、活用しない手はありません。

ただし、小規模宅地特例を利用するためには、相続人が満たしておかなくてはならない条件があります。

特例の主な対象は、被相続人が住んでいた自宅の土地か、被相続人が事業を営んでいた土地です。

上記のような土地は被相続人の生活基盤となっていた重要な財産のため、全てに相続税をかけてしまうと相続人にとって負担が大きいことから、このような特例が認められています。

下記で、特定居住用宅地等に関する部分を国税庁HPより引用します。

＜特定居住用宅地等の要件＞

1.被相続人の居住の用に供されていた宅地等

取得者：被相続人の配偶者 　
要　件：「取得者ごとの要件」はありません。

取得者：被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族
要　件：相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

取得者：上記1及び2以外の親族

イ　平成30年3月31日以前の相続又は遺贈により取得した宅地等の場合

要件：次の(1)から(5)の要件を全て満たすこと

(1)　居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者（注4）のうち日本国籍を有しない者ではないこと
(2)　被相続人に配偶者がいないこと
(3)　相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人（相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないこと
(4)　相続開始前3年以内に日本国内にある取得者又は取得者の配偶者が所有する家屋（相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。）に居住したことがないこと
(5)　その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

ロ　平成30年4月1日以後の相続又は遺贈により取得した宅地等の場合

要件：次の(1)から(3)の要件を全て満たすこと

(1)　イ(1)から(3)及び(5)の要件
(2)　相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族又は取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋（相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。）に居住したことがないこと
(3)　相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと

引用元　「国税庁HP　No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm）

配偶者には、要件がなく、無条件に当てはまります。

一緒に住んでいても、別に住んでいても、どちらの場合でも条件に合致します。

また、相続後にすぐに手放す場合でも当てはまります。

被相続人と一緒に住んでいた親族の場合は、居住要件・所有要件を満たさなくてはなりません。

居住要件とは、申告期限までその親族がその宅地等に住んでいなくてはいけないという意味です。

また、所有要件とは申告期限までその親族がその宅地等を所有していなくてはならないという意味です。

被相続人と同居していない親族でも、⑴所有要件・⑵被相続人に配偶者か一緒に住んでいた親族がいないこと・⑶相続開始前３年以内に被相続人かその配偶者が所有する家屋に住んでいないこと、という条件に合致すれば利用することができます。

2.被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等

取得者：被相続人の配偶者
要　件：「取得者ごとの要件」はありません。

取得者：被相続人と生計を一にしていた親族
要　件：相続開始前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

引用元　「国税庁HP　No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

こちらの場合も、被相続人が住んでした宅地同様、配偶者はどんな場合でも利用できます。

また、被相続人と一緒に生計を立てていた親族にも当てはまります。

事業用の土地には、「特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地等・貸付事業用宅地等・日本郵便株式会社に貸し付けられている一定の郵便局舎の敷地の用に供されている宅地等」の複数のパターンがあり、それぞれ特例の適用条件が異なります。

家屋の相続に困ったら専門家へ相談！

専門家へ相談するメリット

相続は、上記で見てきたように手続きの進め方次第で大きく相続税の評価額が変わる場合があるため、適用条件などを正しく理解し、もれなく手続きを進めることが大切です。

しかし、相続に関する手続きには、様々な相続にまつわる法律や税の知識が必要であり、専門的なスキルが必要です。

相続関連の記事に登場する用語一つをとっても、日常生活では聞きなれないものばかりです。

多くの方は普通に社会生活を送っている中で、相続に関する知識を身につける機会がありません。

やり方次第では損をしたと感じることもあるかもしれませんし、最悪の場合は親族間での争いに発展してしまう場合もあるでしょう。

相続の専門家へ相談する一番のメリットは、このような事態を防ぎ、的確な助言によってサポートしてもらえるという点ではないでしょうか。

しかも、相続に関する問題は、専門知識や経験が必要でありながら、一方で非常にプライベートな問題なので、気軽に友人などに相談できる内容ではない場合も多く、抱え込んでしまい悩みのたねとなります。

このような時、第三者として中立な立場で助言してくれる相続の専門家の存在は、大変心強いはずです。

相続問題が発生する場合には、被相続人の葬儀の段取りなど相続以外の様々なことを同時に行わなければならないことも多く、作業に追われてしまい、後々後悔することにもつながりかねません。

手続きには期限が決まっているので、相続の専門家に依頼すれば、うっかり期限を失念することも防げます。

相続問題の相談先の選び方

相続問題に関する専門家には、税理士・弁護士・司法書士・行政書士などがいます。

それぞれ依頼できる内容は異なりますが、中でも税理士は税金の専門家で、相続税の計算や申告手続きも代行してもらえます。

上記で挙げたような相続に関する各種制度に精通しており、節税という観点でアドバイスをもらうこともできるでしょう。

ただし、税理士によっても得意分野が異なるため、相続の相談実績が十分にあるか、依頼したい業務について実行できる知識や経験があるか、人柄が信頼できると思えるか、などの観点でしっかり比較検討することが大切です。

信頼できる相続の専門家と出会うことが、納得のいく相続を行うもっとも近道といえるでしょう。

まとめ

家屋は人生の中でも1、2を争う高額な買い物となるからこそ、相続する場合には高額な相続税が課税される可能性が高い財産となります。

さらに、預貯金などとは違い現物を分割できないことも遺産分割協議を複雑化させてしまい、争いが起きてしまうこともあります。

家屋を残しておきたい場合には、相続税の他にも固定資産税を納なければならず、維持費が大きな負担となってしまいます。

そのため、家屋を相続する場合には相続人の間でしっかりと話し合うだけでなく、取得する場合と売却する場合、それぞれのメリットを考えてから結論を導きましょう。